麗江花園電梯

『壹』 求臨時用水用電方案

目 錄

1 工程概況 1
2 編制依據 1
3 初步設計 1
4 負荷計算 2
5 各線路計算及選擇 4
6 安全用電技術措施 6
7、電氣設備的使用和維護要求 9
8、臨時用電組織管理措施 9

附：圖1 臨時用電平面布置圖
圖2 臨時用電系統圖

1 工程概況
麗江花園××項目是由廣州珠江某建築設計院設計，廣州市某房地產有限公司投資興建的框支剪力牆結構住宅樓，位於廣州市某區某花園內，總用地面積12363.8平方米。總建築面積約為65169.1平方米，地上建築面積52110.5平方米，住宅建築面積48253.1平方米，裙樓建築面積3857.4平方米。場地東面臨新河路，南面是新浦中路，北面臨新園路，西面臨小學和多層民居。
經過現場勘察及甲方提供資料，本工程由最北端兩台分別為315KVA（每台變壓器配電箱有400A、200A線路接頭各一個）的變壓器供電，根據本工程實際情況，1#變壓器對A、B棟施工現場及辦公區、生活區供電，2#變壓器對C、D、E棟施工現場供電。
2 編制依據
2.1、《施工現場臨時用電定全技術規范》JGJ46-2005
2.2、《建設工程施工現場供用電安全規范》GB50104-93
2.3、《廣東省的施工現場臨時用電安全施工組織設計編制要點》
2.4、麗江花園××工程臨時設施布置圖
3 初步設計
3.1本方案主要考慮塔樓主體施工階段後期施工用電量最大時主要電氣開關的選擇、布置、使用、維修和管理。
本施工方案線纜計算僅選擇其導線截面，敷設時所用線纜內導線不小於本方案要求即可。
3.2、施工現場的電纜線路分布
（1）1#變壓器引L1線路供生活區及工具房使用；引L2線路至1＃配電房供A、B棟塔樓、塔吊、砼輸送泵及辦公區等用電。
（2）2＃變壓器引L3線路供C、D棟塔樓及塔吊、輸送泵等；引L4線路供E棟塔樓相應設備用電。
3.3、本供電系統採用三相五線制，三級配電二級保護，工作零、保護零分別使用。從三級電箱分支電路，應當配電合理、互不幹擾，防止因電氣故障影響施工。
4 負荷計算
4.1、1#變壓器驗算
（1）施工機械設備用電量統計表
序號 設備名稱 數量(台) 單機
容量 合計容量 需要系數 功率因數 功率因數 有功功率 無功功率
A 電焊機組 Sn Kx
tg
Pjs Qjs
1 交流電焊機 2 22 kvar 44kvar 0.45 0.45 1.98 6.3 12.47
2 電渣壓力焊機 2 45kvar 90kvar 0.45 0.45 1.98 12.89 25.52
3 閃光對焊機 1 100
kvar 100kvar 0.45 0.45 1.98 14.32 28.35
B 起重機組 Pn Kx
tg
Pjs Qjs
1 塔式起重機 1 60kW 60kW 0.30 0.70 1.02 22.77 23.22
C 垂直運輸組 Pe Kx
tg
Pjs Qjs
2 人貨電梯（2t） 2 20kW 40kW 0.30 0.70 1.02 12 12.24
D 砼攪拌及澆搗機組 Pe Kx
tg
Pjs Qjs
1 攪拌機 2 5.5kW 11kW 0.70 0.68 1.08 7.7 8.32
2 80型砼輸送泵 1 100kW 100 kW 0.70 0.70 1.02 70 71.4
3 平板振動器 2 0.5kW 1kW 0.70 0.70 1.02 0.7 0.714
4 振動棒 5 2.2 kW 11kW 0.70 0.70 1.02 7.7 7.854
E 鋼筋加工機組 Pe Kx
tg
Pjs Qjs
1 鋼筋調直機 1 10kW 10kW 0.80 0.80 0.75 8 6
2 鋼筋切斷機 2 3kW 6kW 0.70 0.70 1.02 4.2 4.28
3 鋼筋彎曲機 2 3kW 6kW 0.70 0.70 1.02 4.2 4.28
4 砂輪機 1 2.2 kW 2.2 kW 0.70 0.70 1.02 1.54 1.57
F 木工加工機組 Pe Kx
tg
Pjs Qjs
1 圓盤鋸 2 5.5kW 11kW 0.70 0.70 1.02 7.7 7.85
G 其他電動機械組 Pe Kx
tg
Pjs Qjs
1 打夯機 2 3 kW 6kW 0.70 0.70 1.02 4.2 4.28
2 潛水泵 3 4kW 12kW 0.70 0.68 1.08 8.4 9.07
4 套絲機 2 5.5kW 11kW 0.70 0.75 0.88 7.7 6.78
H 其他 Pe Kx
tg
Pjs Qjs
1 照明鏑燈 2 3.5kW 7kW 0.80 0.52 1.60 5.6 8.96
2 碘鎢燈 10 0.5 5KW 0.80 1 0 4 0
3 辦公區 25 0.8 0.52 1.6 20 32
4 生活區 20 0.8 0.52 1.6 16 25.6
合 計（夜間照明設備除外） 220.32 266.21
說明：a、本工程臨時用電採用需要系數法計算設備負荷。
b、由於電焊機組屬於反復短時工作制機械，將暫載率Jc＝50％換算為Jc＝100％時電焊機組的設備容量：
Pe
c、塔式起重機組將暫載率Jc＝40％統一換算到Jc＝25％時塔式起重機組的設備容量：
Pe= =
d、計算負荷
Pjs=Kx×Pe
Qjs＝Pjs×tg
e、計算結果相見上表
（2）總負荷計算(Kx為有功、無功同時系數取0.9，鏑燈等夜間照明設備因不在用電高峰時段使用，使用故不參合計)
總的有用功率：Pjs＝Kx× ＝0.90×220.32kW＝198.29kW
總的無用功率：Qjs＝Kx× ＝0.90×266.21kvar＝239.59 kvar
總的視在功率：Sjs= ＝ ＝311(kVA)<315kVA
（3）總的計算電流計算
＝473（A）<600A
根據以上計算，1#變壓器能夠滿足使用要求。
4.2、2#變壓器驗算
（1）施工機械設備用電量統計表
序號 設備名稱 數量(台) 單機
容量 合計容量 需要系數 功率因數 功率因數 有功功率 無功功率
A 電焊機組 Sn Kx
tg
Pjs Qjs
1 交流電焊機 2 22 kvar 44kvar 0.45 0.45 1.98 6.3 12.47
2 電渣壓力焊機 2 45kvar 90kvar 0.45 0.45 1.98 12.89 25.52
3 閃光對焊機 1 100
kvar 100kvar 0.45 0.45 1.98 14.32 28.35
B 起重機組 Pn Kx
tg
Pjs Qjs
1 塔式起重機 1 60kW 60kW 0.30 0.70 1.02 22.77 23.22
C 垂直運輸組 Pe Kx
tg
Pjs Qjs
2 人貨電梯（2t） 3 20kW 60kW 0.30 0.70 1.02 18 18.36
D 砼攪拌及澆搗機組 Pe Kx
tg
Pjs Qjs
1 攪拌機 3 5.5kW 16.5kW 0.70 0.68 1.08 11.55 12.47
2 80型砼輸送泵 1 100kW 100 kW 0.70 0.70 1.02 70 71.4
3 平板振動器 2 0.5kW 1kW 0.70 0.70 1.02 0.7 0.714
4 振動棒 5 2.2 kW 11kW 0.70 0.70 1.02 7.7 7.854
E 鋼筋加工機組 Pe Kx
tg
Pjs Qjs
1 鋼筋調直機 1 10kW 10kW 0.80 0.80 0.75 8 6
2 鋼筋切斷機 2 3kW 6kW 0.70 0.70 1.02 4.2 4.28
3 鋼筋彎曲機 2 3kW 6kW 0.70 0.70 1.02 4.2 4.28
4 砂輪機 1 2.2 kW 2.2 kW 0.70 0.70 1.02 1.54 1.57
F 木工加工機組 Pe Kx
tg
Pjs Qjs
1 圓盤鋸 3 5.5kW 16.5kW 0.70 0.70 1.02 11.55 11.78
G 其他電動機械組 Pe Kx
tg
Pjs Qjs
1 打夯機 2 3 kW 6kW 0.70 0.70 1.02 4.2 4.28
2 潛水泵 5 4kW 20kW 0.70 0.68 1.08 14 15.12
3 套絲機 2 5.5kW 11kW 0.70 0.75 0.88 7.7 6.78
H 其他 Pe Kx
tg
Pjs Qjs
1 照明鏑燈 2 3.5kW 7kW 0.80 0.52 1.60 5.6 8.96
2 碘鎢燈 10 0.5 5KW 0.80 1 0 4 0
合 計（夜間照明設備除外） 219.62 254.46
（2）總負荷計算(Kx為有功、無功同時系數取0.9，鏑燈等夜間照明設備因不在用電高峰時段使用，使用故不參合計)
總的有用功率：Pjs＝Kx× ＝0.90×219.62kW＝197.66kW
總的無用功率：Qjs＝Kx× ＝0.90×254.46kvar＝229.01kvar
總的視在功率：Sjs= ＝ ＝303(kVA)<315kVA
（3）總的計算電流計算
<600A
根據以上計算，2#變壓器能夠滿足使用要求。
5 各線路計算及選擇
根據施工臨時用電平面布置圖和配電系統圖，計算選擇各線路的使用電纜，再根據用電設備的使用情況和規范要求合理選用配電箱和配置箱內電器設備。在實際線路敷設時可以選用不小於本設計的舊電纜。但是使用舊電纜前應先檢查電纜有無機械拉傷、破損、絕緣層漏電等，對絕緣下降的電纜不準使用。
5.1、配電箱至開關箱電纜選擇
（1）塔吊電纜選用

查表塔吊選用3×35mm2+2×16mm2絕緣電纜。
（2）砼輸送泵專用線電纜選用
Sjs= ＝ ＝142.8kVA

查表100kW的80型砼輸送泵專用電纜選用3×70mm2+2×35mm2絕緣電纜。
（3）閃光對焊機用電纜

查表100kvar閃光對焊機選用2×50mm2+1×25mm2橡皮絕緣電線。
（4）調直機用電纜

查表調直機選用3×4mm2+2×2.5mm2橡皮絕緣電線。
（4）同上計算得單台設備用連接線詳見下表：
序號 機 械 設 備 最大電流(A) 電 纜 截 面 選 用
1 80型砼輸送泵 217.0 3×70mm2+2×35mm2
2 閃光對焊機 186.1 2×50mm2+1×25mm2
3 塔式起重機 130.2 3×35mm2+2×16mm2
4 電渣壓力焊機 83.7 2×16 mm2+1×10mm2
5 人貨電梯（2t） 43.4 3×10 mm2+2×6mm2
6 交流電焊機 40.9 2×10mm2+1×6mm2
7 鋼筋調直機、攪拌機、圓盤鋸、套絲機、照明鏑燈、潛水泵 19 3×4mm2+2×2.5mm2
8 鋼筋切斷機、鋼筋彎曲機、打夯機、
振動棒、砂輪鋸、碘鎢燈、平板振動器等小型設備 6.51 3×2.5mm2+2×1.5mm2
5.2、總配電箱至分總配電箱或分配電箱電纜選擇
（1）進樓施工用電專用線（L12）：
施工用電每棟塔樓台設移動配電箱1台，供施工作業層，可能使用的施工機具有電焊機，砼振動機械，圓盤電鋸、碘鎢燈等。並考慮鋼筋、木工、砼機械不會全部同時使用計算如下：
∑Pjs＝6.3+12.89+4.2+11.55+14+4＝38.94
∑Qjs＝12.47+25.52+4.28+11.78+15.12＝54.06
Ijs= ＝ ＝101（A）
查表選用3×25mm2+2×10mm2絕緣電纜。
（2）進1＃鋼筋加工場線纜（L13）
所用機具有閃光焊機、調直機、切斷機、彎曲機等，計算如下：
∑Pjs＝14.32+8+7.7+4.2+4.2＝38.42
∑Qjs＝28.35+6+6.78+4.28+4.28＝49.70
Ijs= ＝ ＝95.4（A）
最大的閃光焊機I＝186.1A，故選用電纜3×70mm2+2×35mm2
（3）進2＃木工加工場（L14）
Ijs= ＝ ＝25.5（A）
選用3×10mm2+2×16mm2絕緣電纜。
（4）其餘線纜計算方法同上，選擇線纜如下表：
線 路 電 流 線纜截面
L1至生活區、工具房 45.9 3×16mm2+2×10mm2
L2至1＃總配電箱 400 3×185mm2+2×95 mm2
L3至2＃總配電箱 400 3×185mm2+2×95 mm2
L4至E棟 146.7 3×35mm2+2×16mm2
L5至塔吊 131.3 3×35mm2+2×16mm2
L6至砼輸送泵 217.0 3×70mm2+2×35mm2
L7至AB、CD棟 153.6 3×50mm2+2×25mm2
L8至加工場 186.1 3×70mm2+2×35mm2
L9至辦公區 56.3 3×16mm2+2×10mm2
L10至人貨電梯 43.4 3×10mm2+2×6mm2
L11至攪拌機 12.3 3×4mm2+2×2.5mm2
L12至施工樓層 101 3×25 mm2+2×10mm2
L13至1＃鋼筋加工場 95.4 3×70mm2+2×35mm2
L14至2＃木工加工場 25.5 3×10mm2+2×6mm2
5.4、對干線電壓損失的校核：
根據工程特點按L2干線取值Sjs=304kW，L=200m，S=185mm2 ，C=46.3
根據公式ΔV%=1/2×Sjs×L/（C.S）=[(1/2×304×150)/（46.3×185）]% =2.66%<5%
故末端電壓降符合規范要求。
6 安全用電技術措施
6.1、接地與防雷
（1）所有電氣設備的金屬外殼與保護零線連接，專用保護零由工作接地線、配電室的第一級漏電保護器電源側的零線引出，施工現場的所有電氣設備在正常情況下不帶電的外露導電部分，應做保護接零，包括以下五個部分：
1）電機、電器、照明器具、手持電動工具的金屬外殼。
2）電氣設備傳動裝置的金屬部件。
3）配電屏與控制屏的金屬框架。
4）室內、外配電裝置的金屬框架及靠近帶電部分的金屬圍欄和金屬門。
5）電力線路的金屬保護管、敷設的鋼管(鋼索)、鋼管外架、鏑燈等。
（2）保護零線不得裝設開關或熔斷器。
（3）保護零線的截面不小於2.5mm2，採用多股銅線。
（4）保護零線採用五芯線從變壓器中性點開始至總箱→分箱→開關箱到各種機械設備連通。
（5）保護零線採用綠、黃雙色線；保護零不準與工作零混用，保證工作零、保護零分別使用；嚴禁通過工作電流。
（6）作防雷接地的電氣設備，必須同時作重復接地。外用電梯、外架、塔吊的接地體，應有相應的接地裝置。接地電阻值不大於10Ω，防雷沖擊電阻不大於30Ω，具體詳見相關方案。
（7）在總配電箱、分配電箱做重復接地，每一重復接地裝置的接地電阻值不大於10Ω。
6.2、電氣設備設置
（1）配電系統設置在室外的分總配電箱、分配電箱和開關箱及移動電箱應有防水防雨措施，分配電箱與開關箱距離不超過40m，開關箱至用電設備的距離不超過5m。
（2）照明線路設在各級配電箱的右側，動力開關上側引入；照明漏電保護器上，照明線路不得和動力線路混合使用空氣開關。
（3）每台用電設備都必須設置獨立漏電保護器，嚴禁用一個開關控制兩台以上的電氣設備。
（4）配電箱、開關箱中導線的進出線口應必須設在箱體的下底面，。
（5）配電箱、開關箱應裝設在乾燥、通風及常溫場所，不得裝設在易受外來固體撞擊、強裂振動、液體浸濺及熱源烘烤的場所，周圍不得堆放有礙操作、維修的物品。
（6）配電箱、開關箱應裝設端正、牢固，移動式的箱體應裝設在堅固的支架上，固定式配電箱、開關箱的下皮與地面的垂直距離為1.3m～1.5m，移動式的下皮與地面的垂直為0.6～1.5m。箱體採用鐵板製作，鐵板厚度大於1.5mm
（7）電纜線路嚴禁沿地面明敷設，用紅磚砌20cm深、25cm寬地溝敷設電纜，溝頂作砼預制蓋板。
（8）進樓電纜按不同規格採用分層供電，電纜垂直敷設位置沿樓層電梯井、通風道或外牆上升，電纜每樓層固定一次，水平敷設沿牆壁或門口固定，距地不得小於1.8 m。
（9）室內導線及照明裝置採用2.5mm2絕緣銅線，用塑料夾敷設，距地面高度不得小於2.5m。
（10）室外燈具距離地面不得小於3m，室內燈具距離地面不低於2.4m。
6.3、漏電保護器設置
（1）漏電保護器裝設在配電箱電流隔離開關的負荷側和開關箱電源隔離開關的負荷側。
（2）漏電保護器選用泄漏電流型漏電，其漏電動作電流不大於30 mA，總配電箱漏電動作電流放寬到100mA，額定漏電動作時間不大於0.1s。
（3）若漏電保護器具備過負荷和短路保護功能，可不設分路熔斷器和自動開關。
（4）漏電保護器的接線方法：採用TN—S系統。
（5）使用於特別潮濕和有腐蝕介質場所的漏電保護器應採用防濺型產品，其額定漏電動作電流應不大於15mA，額定漏電動作時間應小於0.1s。
（6）漏電保護器必須按產品說明書安裝、使用，對擱置已久，重新使用和連續使用一個月的漏電保護器，要認真檢查其特性後方可使用，發現問題及時更換。
（7）手動開關電器可用於直接控制照明電路和容量不大於5.5kW的動力電路，容量大於5.5kW的動力電路採用自動開關電器。
6.4、電氣設備的安裝
（1）配電箱、開關箱內的電器安裝在絕緣板上，然後整體緊固在箱體內。電器設備之間、設備與板四周的距離應符合有關工藝標準的要求。
（2）配電箱、開關箱內的工作零線應通過接線端子板連接，並應與保護零線接線端子板分設。
（3）配電箱、開關箱內的連接應採用絕緣導線，導線的型號及截面應嚴格執行臨電圖紙的標示截面，導線接頭不得松動，不得有外露帶電部分。
（4）各種箱體的金屬構架、金屬箱體、金屬電器安裝板以及箱內電器的正常不帶電的金屬底座外殼等必須做保護接零。
（5）配電箱後面的排線需排列整齊，綁紮成束，並用卡釘固定在盤板後，引出及引入的導線應加護套分路成束並做防水彎或留出適當余度，以便檢修。移動箱的進、出線須用橡皮絕緣電纜。
（6）導線剝削處不應傷線芯和過長,導線壓頭牢固可靠，多股導線不應盤圈壓接，應加裝壓線端子。
7、電氣設備的使用和維護要求
7.1、施工現場的所有配電箱，開關箱應每月進行四次檢查和維修，檢查、維修人員必須是專業電工，檢查、維修時，必須按規定穿、戴絕緣鞋、手套，必須使用電工絕緣工具。
7.2、檢查、維修配電箱、開關箱時必須將前一級相應的電源開關分閘斷電，並懸掛停電標志牌，嚴禁帶電作業。
7.3、配電箱內盤面上應標明各迴路的名稱、用途，同時要作出分路標記。
7.4、總、分配電箱應配鎖，配電箱和開關箱應指定專人負責。
7.5、各種配電箱不允許放置任何雜物，並保持清潔。
7.6、施工現場內臨時用電的安裝和維修或拆除必須由經過培訓後取得上崗證書的專業電工完成，電工的等級應同工程的難易程度和技術復雜性相適應，初級電工不允許進行中、高級電工作業。
7.7、有配電箱、開關箱在使用過程中必須按以下操作順序：
（1）送電：總配電箱—→分配電箱—→開關箱
（2）停電：開關箱—→分配電箱—→總配電箱
7.8、施工現場停止作業1h以上，應將動力開關箱斷電上鎖。
7.9、金屬外殼的燈具外殼必須作保護接零。手把燈用絕緣銅線，手持電動工具必須採用耐氣候型的橡皮護套銅芯軟電纜，並不得有接頭。
7.10、各種用電設施、燈具的相線必須經過開關控制不得將相線直接引入燈具。
7.11、燈頭及接線必須符合下列要求：
（1）相線接在與中心觸頭相連的一端，零線接在與螺紋口相連的一端。
（2）燈頭的絕緣外殼不得有損傷和漏電。
8、臨時用電組織管理措施
8.1、用電組織管理
（1）用電管理規定
1）現場用電由分管項目副經理、技術負責人監督指導，電氣工程師負責管理使用。
2）建立安全檢測制度，從臨時用電、送電開始，每月四次對臨時用電工程進行檢測，主要內容是：接地用阻值、電氣設備絕緣電阻值、漏電保護器動作參數等，以監視臨時用電工程是否安全可靠，並做好檢測記錄。
3）建立電氣維修制度，加強日常的定期維修工作，及時發現和清除隱患，並建立維修工作記錄，記載維修時間、地點、設備、內容、技術措施、處理結果、維修人員、驗收人員等。
4）建立電氣拆除制度，建築工程竣工後，臨時用電拆除工作應有統一的組織和指揮，並須規定拆除時間、人員、程序、方法、注意事項和防護措施。
5）建立安全用電責任制，對臨時用電各部位的操作責任、維修分片、分塊、電箱分人、設備分機落實責任到人頭，並輔助必要的獎懲。
6）本用電組織設計用電量不包括正式工程的設備試驗用電。
（2）電箱管理規定
1）非電工人員，嚴禁亂用電器設備。
2）操作人員使用各種電器設備時，必須認真執行安全操作規程，並服從電工的安全技術指導。
3）任何單位、任何人不得指派無電工操作證人員進行電氣設備的安裝、維修工作，更不準強令電工違章作業。
4）專業電工有權制止一切違章用電行為，有權向安全部門報告。
5）電箱安裝就位後，經驗收合格後方可使用。
（3）配電裝置維修管理規定
1）進行維修前必須將前一級電源開關分閘斷電，並懸掛停電標志牌，然後用驗電筆檢查確認被維修裝置斷電後，方可進行維修。
2）維修時必須二人在場，一人維修，一人監護，不得隨意改變原配電裝置接線，不得隨意拆除原電氣。
3）維修人員必須是熟悉配電裝置的專業電工，使用絕緣工具，佩戴勞保用品。
4）更換電器必須與原規格一致，禁止使用不合格的代用品，如因條件限制，電器原件的更換必須經電器工長的同意。
5）維修結束應脫離配電裝置，然後由電源側開始逐級合閘通電，用驗電器確認電源接通後，再給下一級通電試驗，然後摘除上一級電源開關上懸掛的停電標志牌。
8.2、電氣安全生產管理制度
（1）工程開工前，必須編制施工用電方案，並向電工進行全面的安全技術交底。
（2）項目經理部應有專人管理暫設電氣工程，線路、設備安裝後進行驗收，合格後方可送電。
（3）安裝、維護暫設電氣設備，必須嚴格執行《建築市政施工暫設電氣管規定》。
（4）對施工用電設備必須定期進行檢查，各種檢查應記錄健全。
（5）現場使用手持電動工具及移動設備，必須安裝漏電保護裝置。
（6）施工現場的電閘，必須有箱、有門、有鎖，作到「一機一閘一漏電」，嚴禁「一閘多機」。
（7）電工必須經過培訓、考核，經有關部門發給合格證才能上崗作業，非電工嚴禁拆改電氣設備。
（8）任何人不得強行指令電工違章作業。
（9）施工用電實行五線制，保證首尾端有漏電保護器。
（10）分包使用電氣設施必須編寫用電計劃和制定用電管理責任，同時簽訂總分包責任合同，劃分用電責任，遵守總包用電規定。
8.3、電工操作要求
（1）所有絕緣、檢驗工具應妥善保管，嚴禁他用，並應定期檢查、校驗。
（2）現場施工用高低壓設備及線路，應按照施工設計及有關電氣安全技術規程安裝和架設。
（3）線路上禁止帶負荷接電或斷電，並禁止帶電操作。
（4）熔化焊錫、錫塊，工具要乾燥，防止爆濺。
（5）噴燈不得漏氣、漏油及堵塞，不得在易燃、易爆場所點火及使用，工作完畢，滅火放氣。
（6）有人觸電立即切斷電源，進行急救。
（7）電氣著火，應立即將有關電源切斷，如來不及斷電應使用不導電的滅火劑或干砂滅火。
8.4、預防電氣火災措施
（1）施工組織設計時根據設備用電量正確選擇導線截面。
（2）配電線路採用熔斷器作短路保護時，熔體額定電流一定要小於電纜允許載流量的2.5倍，並經常教育用電人員執行安全操作規程，避免作業不當造成火災。
（3）配電室的耐火等級要大於三級，室內配置砂箱和絕緣滅火器，嚴格執行變壓器的運行檢修制度，現場中的電動機嚴禁超載使用，電機周圍無易燃物，發現問題及時解決，保證設備正常運行。
（4）施工現場內嚴禁使用電爐，使用碘鎢燈時，燈與易燃物間距要大於30cm，室內不準使用功率超過100W的燈泡。
（5）施工現場的高大設備和有可能產生靜電的電器設備要做好防雷接地和防靜電接地，以免雷電及靜電火花引起火災。
（6）存放易燃氣體、易燃物的倉庫的照明一定要採用防爆型設備，導線敷設、燈具安裝、導線與設備連接應滿足有關規定要求。
（7）配電箱、開關箱內嚴禁存放雜物及易燃物體、並派專人負責，定期清掃。
（8）建立防火檢查制度，強化電氣防火領導體制，建立電氣防火隊伍。
8.5、臨時用電管理組織機構
組 長：×××
副組長：×× ××
組 員：×× ×× ×× ×× ××

『貳』 為什麼很多業主出售廣州麗江花園麗字樓的單位呢

麗字樓的單位樓齡大概十多年了。多數單位無電梯和外陽台，戶型設計為港式設計，天井式步梯，並不符合中國人的居住習慣。
目前二手樓市剛剛回暖，所以有些業主開始拋售二手樓套取現金。經濟危機下，現金為王嘛。

『叄』 江都麗江花園房子13幢5o4室的風水怎樣

好屋型，有貴人到功。

什麼是貴人？是不是現在供奉在各大廟宇、寺院和家庭神位上的那些神像就是貴人呢？不是。在那些地方供奉的只是偶像，而不是貴人。真正的貴人是在現實，是現實中左右和主宰這個社會的那些有級別、有能力的人，為大大小小的貴人。值得一提的是，現在城市中成套式房屋建築，其設計、定奪的級別極高，應視為已有貴人到功，為貴人照臨。對那種房屋，實行不切實的改動，在技術層面上講，不合技術規范要求，從風水意義上論，為直接與貴人相沖。

什麼叫風水？用現代漢語表達：具有更優越的生存條件、生存優勢、方便、有利、安全、美觀、衛生，合乎力學、科學原理，合乎常識、邏輯，就是風水。不存在令人費解的特別神秘風水！在城市選房，多從以下角度思考、考慮。城市的風水沒有不好，只有更好。
1、高層優於低層（最頂層另當別論）。2、東南優於西北（主要是指四面是房，中間共用電梯的屋形，單一成套南北貫通不是復式房的屋形是最好屋形，不能用這種觀點評判）。3、採光。4、通風。5、交通。6、學校遠近。7、菜市場和購物是否方便。8、周圍環境安全。9、視野開闊度要大。多從這些角度考慮、思考。

傳統的風水理念核心是：中軸對稱理論。即以某一點為基礎，延伸一條直線，即坐山朝向，沿這一條直線左右展開，前後展開，成對稱圖形（對稱圖形是指：一個圖形，從中對折，沿這條線，兩邊圖形，形狀能完全重合），左右平衡，前後平衡，視為最合規范的風水方案。野外自然狀態下，地形復雜，但基本思路還是找出相對、對稱平衡點，中軸對稱理念評估。如：左青龍，右白虎；前朝案，後靠山；天心十道用事。都是基於中軸對稱的思維理念展開活動。

現代住房的構思理念是：功能、實用、方便、安全、美觀、衛生。物盡其用，天道必從。浪費資源，天怒人怨。嬌柔造次，自取其辱。想入霏霏，心神不寧。畫蛇添足，多此一舉。風水的優劣，最終取決於當事人的心態，心態好，風水優，心態差，風水劣。
如何衡量城市中成套房屋的凸凹和缺空：現代建築，確實都有凹凸不平的缺空。為什麼？本人想不明，一直平，建成平板棺材、箱櫃式一樣，不是能增加建築面積，減少降低造價成本嗎？為什麼建築商和設計師那麼蠢，把銀子向空缺處丟失。住進這樣的房屋後，看了十幾年，體會了十幾年，有些想明了，有些現在還想不明。原來空缺有些是採光和通風必須，有些是整體美學效果所須要，有些是結構力學所必然。這其中含有深刻的奇巧制勝的風水原理，值得深思。
小區結構性房型，要看整棟房屋才能認為是何種屋型。我想信開發商和設計師不會蠢到現成到手的銀子不要，往凹凸奇缺中丟。奇特的造型，定有奇特的含義。多從美學、力學、科學、常識方向作更深層次的理解，對這些屋形才能正確把握。別讓簡單的刀把屋型的謬想阻礙了應有的清新的思維。
城市中成套房屋戶型是因設計和某種需要而存在的凸凹和空缺，和農村那種今天這里修一間，明天那裡接一間的房子凹凸是不能相提並論，也不能用衡量那種房屋的凸凹觀，來衡量城市中成套、有設計方案的房屋。城市中成套房屋至少從力學、科學、常識的角度考慮了房屋的整體力學平衡。沒有這些凸凹，不合力學原理，也不合其它科學設計要領，那就直接與風水觀的實質要領相沖。

傳統的風水理念和現代住房的構思理念結合應該是：規整、對稱、功能、實用、方便、安全、衛生、美觀。宿舍建造、選擇，室內布局、辦公用具擺設，也應從這些方面去構思設想。值得注意的是：現代城市成套房屋建築，從審美的角度衡
什麼叫風水？用現代漢語表達：具有更優越的生存條件、生存優勢、方便、有利、安全、美觀、衛生，合乎力學、科學原理，合乎常識、邏輯，就是風水。不存在令人費解的特別神秘風水！

傳統的風水理念核心是：中軸對稱理論。即以某一點為基礎，延伸一條直線，即坐山朝向，沿這一條直線左右展開，前後展開，成對稱圖形（對稱圖形是指：一個圖形，從中對折，沿這條線，兩邊圖形，形狀能完全重合），左右平衡，前後平衡，視為最合規范的風水方案。野外自然狀態下，地形復雜，但基本思路還是找出相對、對稱平衡點，中軸對稱理念評估。如：左青龍，右白虎；前朝案，後靠山；天心十道用事。都是基於中軸對稱的思維理念展開活動。

現代住房的構思理念是：功能、實用、方便、安全、美觀、衛生。物盡其用，天道必從。浪費資源，天怒人怨。嬌柔造次，自取其辱。想入霏霏，心神不寧。畫蛇添足，多此一舉。風水的優劣，最終取決於當事人的心態，心態好，風水優，心態差，風水劣。
如何衡量城市中成套房屋的凸凹和缺空：現代建築，確實都有凹凸不平的缺空。為什麼？本人想不明，一直平，建成平板棺材、箱櫃式一樣，不是能增加建築面積，減少降低造價成本嗎？為什麼建築商和設計師那麼蠢，把銀子向空缺處丟失。住進這樣的房屋後，看了十幾年，體會了十幾年，有些想明了，有些現在還想不明。原來空缺有些是採光和通風必須，有些是整體美學效果所須要，有些是結構力學所必然。這其中含有深刻的奇巧制勝的風水原理，值得深思。
小區結構性房型，要看整棟房屋才能認為是何種屋型。我想信開發商和設計師不會蠢到現成到手的銀子不要，往凹凸奇缺中丟。奇特的造型，定有奇特的含義。多從美學、力學、科學、常識方向作更深層次的理解，對這些屋形才能正確把握。別讓簡單的刀把屋型的謬想阻礙了應有的清新的思維。
城市中成套房屋戶型是因設計和某種需要而存在的凸凹和空缺，和農村那種今天這里修一間，明天那裡接一間的房子凹凸是不能相提並論，也不能用衡量那種房屋的凸凹觀，來衡量城市中成套、有設計方案的房屋。城市中成套房屋至少從力學、科學、常識的角度考慮了房屋的整體力學平衡。沒有這些凸凹，不合力學原理，也不合其它科學設計要領，那就直接與風水觀的實質要領相沖。

傳統的風水理念和現代住房的構思理念結合應該是：規整、對稱、功能、實用、方便、安全、衛生、美觀。宿舍建造、選擇，室內布局、辦公用具擺設，也應從這些方面去構思設想。值得注意的是：現代城市成套房屋建築，從審美的角度衡量，具有很高的風水優勢和效應。

在地形允許的情況下，房屋的方向要謹尊大自然的規則，南北向最好，冬暖夏涼。大門的方位以出入方便為最佳。如果不合出入方便的原則，就是最合風水規范的某些原理，也只是空門，以落空看。什麼叫落空，現實就是無實用價值和意義。

廚房和廁所的位置，要盡可能在房屋的北向或春夏天熱山勢地形的去風口。特別是廚房，最好、最妥善的方案，要設置於房屋的北向或春夏天熱山勢地形的去風口。這和傳統的風水觀是不相容的，但它是合於自然風向流向的設置。我國的空氣流向大勢是（可以觀察）：春夏天熱，空氣整體大勢是由南向北推進，即南風佔主導。秋冬天寒後，空氣整體流向是由北向南推進，即北風佔主導。這種空氣的流向特徵，廚房設置北向，有利於春夏天熱、南風佔主導時，將廚房內產生的熱氣帶出屋外；秋冬天冷、北風佔主導時，廚房產生的熱氣帶向窒內，相對而言，室內顯得冬暖夏涼。同理，廁所也是如此，春夏天熱，南風佔主導，廁所味可帶出室外。秋冬天冷，北風佔主導，就是廁所味帶入室內，細菌和病毒繁衍生殖的機率低得多，有利於人的身心健康。

『肆』 邦德教育廣州

沒有，深圳有吧

『伍』 電梯貼提示讓快遞走樓梯，他們這么做的目的到底是什麼

現在這個社會，很多人都看不起快遞員跟外賣員，我想說沒有他們，我們的生活肯定會帶來很多的不便的。每一個人生存在，這個世界上都有他們的道理，都有他們的理由，所以我們沒有必要看不起任何人。每一個人，他們只要是努力的生活，努力的工作都是值得人尊敬的。

我覺得像他們這樣的人才值得被尊敬，有一些西裝革履的人，表面上安安靜靜的，其實心裏面比誰都要黑暗，所以我覺得像這樣的人更加讓人感覺到真實。現在很多人在電梯裡面都不讓外賣員跟快遞小哥進去了，我覺得他們這樣做是不對的，每一份職業都應該得到尊重。

而我覺得這個房東他收房租都能夠賺很多錢，還在乎這么一點電費的錢嘛，而且大多數快遞員都不會去做他的電梯，因為大多數都是快遞放在一樓，所以房東這樣做的行為非常的不對。我們都知道，像一般這種公共的電費都是租客承擔的，所以房東沒有必要這樣做。

『陸』 誰知道麗江花園

廣州番禺區有個麗江花園，是個不錯的小區。

麗江花園位於廣州市番禺區南浦島東部，佔地面積81萬平方米，規劃建築面積150.03萬平方米，規劃居住人口4.3萬人。
江花園——廣州著名文化社區。左岸是麗江十年經典傑作，位於三江交匯處，規劃有小區獨立會所、室內外恆溫泳池、3萬平方米園林、人工湖、24個園林水景大堂，毗鄰麗江花園漁人碼頭社區鄰里中心……
麗江深厚的文化底蘊、濃郁的社區氛圍、完善的生活配套構成了左岸強大的生活張力，而左岸浪漫的個性、藝術與寫意的格調與之輝然相映。無限生活，無限形式，盡在麗江左岸……
麗江花園左岸—— 左岸位於麗江花園的東北端，東臨河堤公園及大石水道，南臨麗江花園的公建配套中心—漁人碼頭商業飲食廣場，西臨麗江花園大橋與星海洲，北面為河堤公園與三枝香水道，三江環繞，地理位置極為優越。
左岸規劃用地面積7.9萬M2，共24棟16-18層住宅，總戶數約1423戶，另配套有4層停車場，約685個車位
景觀面積約為30000 M2。以水為主是本小區的特色，區內有近3000M2的人工湖，晶瑩剔透的小溪貫穿整個架空層，與三江之水融為一色。
區內設空間通透的私家會所。首層特設恆溫泳池，按摩池；二層齊備閱覽室，健身房，美容室等；室外露天泳池外延人工湖，內接恆溫泳池。
24個園林水景式大堂，進入需跨橋過溪，步步皆景。
麗江花園棕櫚灘——棕櫚灘掬水別墅，承揚Townhouse文化，擇花園洋房與獨立別墅二者之優；延綿的環澗水道，漾起一灣華美，私家花園更可掬水而樂；創新玻璃斜天頂，配合雙露台設計，更貼近自然星空；融入高智能人性化的「聰明屋」配置，擇此而居，感受獨特非凡。
麗江花園桃花岸軒——全新洋房小區桃花岸軒座落於華林居小區內，取《桃花源記》武陵人登岸涉桃花源的優美意境而命名。佔地11109.88平方米，九座分別為六層和十層的住宅樓宇線條暢朗，色調明快。前擁清泉叮咚的十泉鳴珂，後臨天然河道，群芳綴樹，飛英蘸波，方步之內美景無限。
各單元面積從75平方米(二房兩廳)到175平方米(四房兩廳)，戶型取"九如通津"優點加以改良，裝修豪華，更配送全套櫥櫃。小區內安有高科技智能設施，盡顯E生活的輕松優游。
麗江花園九如通津——九如通津位於麗花園西南角，毗鄰復式小區萃錦苑，總建築面積8萬多平方米，全區共有21棟帶電梯小高層，一梯四戶，首層架空，大堂為大幅落地玻璃，綠意流淌，綠地率達60%以上。嶺南風格的小區環境設計，從入口的流水瀑布，到清風、賞月二亭，到汪淡輕流的濯足澗，到各式怡神養身的嶺南佳樹，小區內如此天然純凈，讓人彷彿時光倒流，重煥純真。 融合了康城居的綠化、華林居的幽雅、星海洲的智能設施、麗字樓的實用大方，九如通津博採眾長，更著重對居者的關懷：實用率高達90%；大廳大房大陽台，隱型樑柱加大房間實用性；地下停車場有效分隔區內交通干擾，讓每一天都清凈清新。
麗江花園星海洲——由4棟27層現代化樓宇組成，集現代最新人性化樓宇科技於一身，以詩經《風》、《雅》、《頌》、《韶》命名：粵風閣、粵雅閣、粵頌閣、粵韶閣（規劃中）。蝶形設計，兼顧私密空間和開揚景緻獨特指紋門禁系統，凸顯戶主尊貴個性預置網路光纖，上網，電話各有專線九大智能系統，確保的便利全封閉獨立管理小區。麗江花園萃錦苑——整個小區公共綠化面積達成10106平方米，建築密度僅20.5%,綠化率達54.54%，綠色的小區內分布著4—5層花園式樓宇，是廣州唯一復式住宅區。居於萃錦苑小區中部的是流香溢彩的歐式四季花園， 各種名貴花草四季按時依次盛開。每幢住宅以綠籬相間，沒有欄桿阻隔的鄰里溝通。首層更附設私家花園及四個停車位。小區內部配套:兒童活動中心 幼兒園 中學 網球場 花園 小學 會所 醫院 游泳池 停車場 市場
幼兒園:萊恩中英文幼兒園
綜合商場:廣南超市
銀行:中國銀行、工商銀行
醫院:麗江花園醫務所
麗江花園座落於廣州番禺大石鎮南浦島東部，北連廣州，南通市橋，珠江支流三支香水道和大石河三面環繞，小區巴士每半小時一趟

『柒』 建垃圾焚燒處理廠的選址要求是什麼要求離居民區距離多遠

防護距離不得小於300米。

選址要求

國家環境保護總局、國家發改委聯合發布發電項目環境影響評價管理工作的通知」〔環發〔2006〕82號〕的規定。明確規定關於生活垃圾焚燒發電類項目廠址選擇的具體要求，規定要求除國家及地方法規、標准、政策禁止污染類項目選址的區域外，以下區域一般不得新建生活垃圾焚燒發電類項目：

1、大中城市建成區和城市規劃區；

2、城鎮或大的集中居民區主導風向的上風向；

3、可能造成敏感區環境保護目標不能達到相應標准要求的區域。

(7)麗江花園電梯擴展閱讀

建設條件

1、較完善的垃圾分類收集和轉運系統

建好基礎設施是保障垃圾分類能夠順利開展的前提，這些都是制約垃圾發電技術在我國推廣的重要條件。

2、城市生活垃圾熱值要高

就全國而言，全燒垃圾發電條件不夠，需要添加輔助燃料。

3、要有較強的經濟實力

垃圾焚燒發電建設投資大，運行成本高昂，政府部門負擔較重。

4、焚燒技術先進

制約垃圾焚燒技術發展的一個重要因素就是污染物排放問題，如不進行嚴格的控制和處理會對環境造成嚴重污染，對動物及生態造成破壞。

『捌』 邦德教育廣州有分校么

農講所分校
地址：廣州市越秀區中山四路大東門華庭3樓

華景分校
地址：廣州市天河區華景北路陶然庭苑E棟2樓

東方分校
地址：廣州市天河區天府路161號雋園1樓

美林分校
一期地址：廣州市天河區美林湖畔桃園南二路167號
二期地址：廣州市天河區美林湖畔桃園東路241號

淘金分校
地址：廣州市越秀區淘金東路淘金家園76號

洛溪分校
地址：廣州市番禺區洛溪新城奧園大廈5樓8號
（蘇寧電器左側小門電梯直上）

盈彩分校
地址：天河區中山大道1100號中興花園103-107號

麗江分校
地址：番禺區洛浦街麗江花園漁人碼頭二層208號

『玖』 別墅銷售計劃

房地產項目全程營銷策劃內容
[項目前期策劃]
1、市場調研及走勢分析、預測
□ 宏觀、微觀市場走勢分析
□ 最新房地產市場行情分析
2、前期產品及市場定位可行性研究
□ 產品定位分析
□ 市場定位潛力分析
□ 市場定位風險分析
□ 市場定位的可行性評價
□ 項目市場定位
3、品牌戰略策劃
□ 名稱確定建議及推廣名確定
□ 樓盤風格確定
□ 建築用料的建議
□ 項目賣點的挖掘及提練
□ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境
□ 小區景觀設計要點(環境規劃)
□ 電梯的設置
□ 停車庫設計要點、車位比例及安排
□ 會所功能內容劃分及概念的提煉
□ 裝修標准
□ 社區服務項目配置建議
□ 物業管理服務項目建議

[項目營銷策劃]
□ 項目營銷階段性劃分
□ 項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議
□ 市場進攻要點有切入法建議(入市時機)
□ 價格策略制定
□ 價格體系及付款方式原則
□ 現場包裝要點
□ 賣場包裝要點
□ 賣場促銷要點
□ 展銷會舉辦方案
□ 外銷方案制定
□ 制定CS系統(顧客滿意系統)
□ AIDAS原理(階段性促銷活動策劃)
□ 模型製作指導
□ 收集市場反饋信息及時調整營銷方案
□ 分銷網路輔助措施
□ 新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)
□ 公關推廣方案(政府機關及集團購買的可能性建議)

[廣告、宣傳、推廣設計]
(一) 品牌識別
1、礎系統設計—標志(LOGO)標准
1) 展示系統設計
□ 地盤形象設計
□ 工地圍牆展示設計
□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌
□ 售樓形象展示
□ 售樓處外觀展示指導
□ 售樓處內部形象定位指導
□ 售樓處設計建議
□ 樣板房形象定位、效果建議
□ 售樓處展板保保創意建議
□ 看樓車體外觀設計
□ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議
2)展示系統設計
□ 售樓書、折頁
□ 售樓合同及相關文件格式
□ 價目表、付款方式單頁設計
□ 工作證(卡)、售樓人員名片
□ 辦公事務用品
3)廣告類規范
□ 報紙廣告標准格式
□ 電視廣告標准格式
□ 手提袋
4)售樓導示系統
□ 樣板房導示牌
□ POO彩旗式弔旗設計
□ 各類標示牌
□ 戶外看板
5)小區形象系統
□ 導示系統
□ 公共導示系統設計
□ 公共信息展示設計
□ 會所導示系統設計
□ 各項配套設施形象系統設計
□ 物業管理人員服飾設計
(二)廣告運動
□ 廣告訴求目標
□ 廣告訴求理念
□ 廣告主題口號
□ 廣告內容及表現手法
□ 創意策劃
□ 統一宣傳口徑制定
□ 整體氛圍概念提示
□ 媒體計劃
□ 創意延展
□ 報紙廣告方案
□ 電視廣告創意方案審核建議
(三)整體營銷費用預算及成本控制的策略

[銷售階段工作]
□ 銷售人員的安排及培訓
□ 銷售人員的進場及銷售的實施
□ 現場看樓團的籌劃
□ 客戶區域、年齡、職業等層面分析
□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析
□ 廣告發布效果的跟蹤
□ 放棄購買客戶的原因調查
□ 售前及售後服務內容
□ 定期銷售總結及策略調整
□ 系列促銷活動
□ 銷售後期收尾工作

體會文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地產項目營銷策劃與實際運作流程

一、營銷是市場經濟的永恆主題

房地產營銷在計劃經濟中表現出來的只是制度上的福利分配。計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。

在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這裡面，營銷是企業最本質的經營活動。

研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。

在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最後檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。

所以，營銷是永恆的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。

從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。

從某種意義上講，企業營銷不等於銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。

如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那麼，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。

我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。

所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由於多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那麼，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。這種適應，不是始於建築成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的「黑屋」、「死角」。

營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。

可以概括為：

作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬於我。

市場需求來源於客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。

從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，佔領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。

曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什麼不為那麼多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。那麼，為什麼不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最後講了一句至理名言，「我們的一切都是顧客給予的」。

二、房地產公開發售的策劃與運作

1、定位

樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。

如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。

定位分以下幾種內容：

1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。

2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標准，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。

3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。

4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。

2、價格設定

一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。

3、定價比例

一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8％，標准層以下每層下調0.5％。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。

商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50％。

4、概念的策劃與引導

從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者「學會」想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。

5、銷售的策略

銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，「一網打盡」，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

6、銷售的組織和實施

樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。

三、大宗交易的策劃與運作

筆者主持過多項大宗不動產交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。

1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去，對於化解企業經營的市場風險，緩解資金不足、實現預期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。

2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在於不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式：

1）直接式叫價。明碼實價，迴旋餘地小，這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。

2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易餘地，最後雙方協商讓步完成交易。

3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經營成本，並在比較中與你成交。

4）隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況，以自身的購買目的為准，在交易中一般採用此種交易方式。

需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導致失敗。

3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。

談判的班子，主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。

4、轉讓方式。整盤計價轉讓，分項計價轉讓，先回購後轉讓，部分股權轉讓，全部股權轉讓（賣公司、法人資格）。

5、風險與防範。由於執行合同時間跨度大，建設周期長，期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由於匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預見性，很可能預期利潤會不翼而飛，還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防範，以確保預期利潤的安全實現。

考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量採用轉股形式。由於轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系，不可能超出太多。其餘部分可以總承包來實現收益

希望對你有所幫助

『拾』 洛溪新城的小區概況

本盤位於北環路北側，東面是洛溪新城唯一大型的洛溪食街，小區建築於1999年，外內相對於洛溪舊區是很新的房子，交通方便，洛溪地鐵口就在家門口，同是還有多條去廣州的公交線路經過花園門口。
洛溪新城主要包括洛濤居、如意花園、彩虹花園、吉祥北園、吉祥樓、洛湖居、如意中心、奧林匹克花園、中海藍灣、海天花園等不同組團。這里的房屋以6-9層的無電梯住宅居多，也有部分高層電梯住宅和別墅單位，區內產品十分豐富，選擇性大。溪新城的產品跨度較大，檔次較為豐富，不同的人最好有不同的選擇。對於剛出來工作不久的工薪階層,可選擇如意花園、吉祥樓等價格較經濟的樓盤作過渡，細積、總價較低的物業能減輕負擔且轉換靈活。而對於經濟稍好的人士來說，可入市彩虹花園、洛湖居、中海藍灣等質優產品。 公交車：奧林匹克花園總站，途經線路包括122A、122路、125A、125路、129A、129路、13路[P]、17路[P]、211路、25路[P]、288A、288路、301A、301路、303A、303路、305路、51路、562路
經過洛溪新城的公交車：高峰快線13 高峰快線27 51路 125路 129路 211路 288A 288路 301路 301A 303路 303A 305路 79路 562路 公交地鐵接駁專線4 公交地鐵接駁專線5 公交地鐵接駁專線6 夜20路
自駕車：廣州大道、洛溪大橋
地鐵：地鐵2號線洛溪站 學校：廣州大學城、萊茵學院、廣州市旅遊學校、洛溪新城小學（中學）、洛城幼兒園
商場：宏城超市、百佳超市、華潤萬佳
醫院：大石醫院、洛溪新城醫院
銀行：中國銀行、工商銀行、農業銀行、建設銀行、中國郵政儲蓄銀行、廣發銀行、廣大銀行、廣州農商銀行。
娛樂：名雅美發美容院、麗江假口盲人推拿中心、嬌雪貝兒女性專業護膚、名雅美發美容店(新浦路)、萊欣沖印中心、奧林匹克花園羽毛球館、歌神娛樂中心、喜洋時代影院、名雅發型創作空間、啟明星輪滑運動俱樂部洛溪點、君健沐足休閑中心、特色小店E站 樓盤參數：
物業管理費:1.3 元/平方/月
樓盤開盤和入住：
開盤時間：
1998-3-1
入住時間：
1999-6-30
樓盤相關企業：
開發商:番禺洛溪新城地產有限公司