丽江花园电梯

『壹』 求临时用水用电方案

目 录

1 工程概况 1
2 编制依据 1
3 初步设计 1
4 负荷计算 2
5 各线路计算及选择 4
6 安全用电技术措施 6
7、电气设备的使用和维护要求 9
8、临时用电组织管理措施 9

附：图1 临时用电平面布置图
图2 临时用电系统图

1 工程概况
丽江花园××项目是由广州珠江某建筑设计院设计，广州市某房地产有限公司投资兴建的框支剪力墙结构住宅楼，位于广州市某区某花园内，总用地面积12363.8平方米。总建筑面积约为65169.1平方米，地上建筑面积52110.5平方米，住宅建筑面积48253.1平方米，裙楼建筑面积3857.4平方米。场地东面临新河路，南面是新浦中路，北面临新园路，西面临小学和多层民居。
经过现场勘察及甲方提供资料，本工程由最北端两台分别为315KVA（每台变压器配电箱有400A、200A线路接头各一个）的变压器供电，根据本工程实际情况，1#变压器对A、B栋施工现场及办公区、生活区供电，2#变压器对C、D、E栋施工现场供电。
2 编制依据
2.1、《施工现场临时用电定全技术规范》JGJ46-2005
2.2、《建设工程施工现场供用电安全规范》GB50104-93
2.3、《广东省的施工现场临时用电安全施工组织设计编制要点》
2.4、丽江花园××工程临时设施布置图
3 初步设计
3.1本方案主要考虑塔楼主体施工阶段后期施工用电量最大时主要电气开关的选择、布置、使用、维修和管理。
本施工方案线缆计算仅选择其导线截面，敷设时所用线缆内导线不小于本方案要求即可。
3.2、施工现场的电缆线路分布
（1）1#变压器引L1线路供生活区及工具房使用；引L2线路至1＃配电房供A、B栋塔楼、塔吊、砼输送泵及办公区等用电。
（2）2＃变压器引L3线路供C、D栋塔楼及塔吊、输送泵等；引L4线路供E栋塔楼相应设备用电。
3.3、本供电系统采用三相五线制，三级配电二级保护，工作零、保护零分别使用。从三级电箱分支电路，应当配电合理、互不干扰，防止因电气故障影响施工。
4 负荷计算
4.1、1#变压器验算
（1）施工机械设备用电量统计表
序号 设备名称 数量(台) 单机
容量 合计容量 需要系数 功率因数 功率因数 有功功率 无功功率
A 电焊机组 Sn Kx
tg
Pjs Qjs
1 交流电焊机 2 22 kvar 44kvar 0.45 0.45 1.98 6.3 12.47
2 电渣压力焊机 2 45kvar 90kvar 0.45 0.45 1.98 12.89 25.52
3 闪光对焊机 1 100
kvar 100kvar 0.45 0.45 1.98 14.32 28.35
B 起重机组 Pn Kx
tg
Pjs Qjs
1 塔式起重机 1 60kW 60kW 0.30 0.70 1.02 22.77 23.22
C 垂直运输组 Pe Kx
tg
Pjs Qjs
2 人货电梯（2t） 2 20kW 40kW 0.30 0.70 1.02 12 12.24
D 砼搅拌及浇捣机组 Pe Kx
tg
Pjs Qjs
1 搅拌机 2 5.5kW 11kW 0.70 0.68 1.08 7.7 8.32
2 80型砼输送泵 1 100kW 100 kW 0.70 0.70 1.02 70 71.4
3 平板振动器 2 0.5kW 1kW 0.70 0.70 1.02 0.7 0.714
4 振动棒 5 2.2 kW 11kW 0.70 0.70 1.02 7.7 7.854
E 钢筋加工机组 Pe Kx
tg
Pjs Qjs
1 钢筋调直机 1 10kW 10kW 0.80 0.80 0.75 8 6
2 钢筋切断机 2 3kW 6kW 0.70 0.70 1.02 4.2 4.28
3 钢筋弯曲机 2 3kW 6kW 0.70 0.70 1.02 4.2 4.28
4 砂轮机 1 2.2 kW 2.2 kW 0.70 0.70 1.02 1.54 1.57
F 木工加工机组 Pe Kx
tg
Pjs Qjs
1 圆盘锯 2 5.5kW 11kW 0.70 0.70 1.02 7.7 7.85
G 其他电动机械组 Pe Kx
tg
Pjs Qjs
1 打夯机 2 3 kW 6kW 0.70 0.70 1.02 4.2 4.28
2 潜水泵 3 4kW 12kW 0.70 0.68 1.08 8.4 9.07
4 套丝机 2 5.5kW 11kW 0.70 0.75 0.88 7.7 6.78
H 其他 Pe Kx
tg
Pjs Qjs
1 照明镝灯 2 3.5kW 7kW 0.80 0.52 1.60 5.6 8.96
2 碘钨灯 10 0.5 5KW 0.80 1 0 4 0
3 办公区 25 0.8 0.52 1.6 20 32
4 生活区 20 0.8 0.52 1.6 16 25.6
合 计（夜间照明设备除外） 220.32 266.21
说明：a、本工程临时用电采用需要系数法计算设备负荷。
b、由于电焊机组属于反复短时工作制机械，将暂载率Jc＝50％换算为Jc＝100％时电焊机组的设备容量：
Pe
c、塔式起重机组将暂载率Jc＝40％统一换算到Jc＝25％时塔式起重机组的设备容量：
Pe= =
d、计算负荷
Pjs=Kx×Pe
Qjs＝Pjs×tg
e、计算结果相见上表
（2）总负荷计算(Kx为有功、无功同时系数取0.9，镝灯等夜间照明设备因不在用电高峰时段使用，使用故不参合计)
总的有用功率：Pjs＝Kx× ＝0.90×220.32kW＝198.29kW
总的无用功率：Qjs＝Kx× ＝0.90×266.21kvar＝239.59 kvar
总的视在功率：Sjs= ＝ ＝311(kVA)<315kVA
（3）总的计算电流计算
＝473（A）<600A
根据以上计算，1#变压器能够满足使用要求。
4.2、2#变压器验算
（1）施工机械设备用电量统计表
序号 设备名称 数量(台) 单机
容量 合计容量 需要系数 功率因数 功率因数 有功功率 无功功率
A 电焊机组 Sn Kx
tg
Pjs Qjs
1 交流电焊机 2 22 kvar 44kvar 0.45 0.45 1.98 6.3 12.47
2 电渣压力焊机 2 45kvar 90kvar 0.45 0.45 1.98 12.89 25.52
3 闪光对焊机 1 100
kvar 100kvar 0.45 0.45 1.98 14.32 28.35
B 起重机组 Pn Kx
tg
Pjs Qjs
1 塔式起重机 1 60kW 60kW 0.30 0.70 1.02 22.77 23.22
C 垂直运输组 Pe Kx
tg
Pjs Qjs
2 人货电梯（2t） 3 20kW 60kW 0.30 0.70 1.02 18 18.36
D 砼搅拌及浇捣机组 Pe Kx
tg
Pjs Qjs
1 搅拌机 3 5.5kW 16.5kW 0.70 0.68 1.08 11.55 12.47
2 80型砼输送泵 1 100kW 100 kW 0.70 0.70 1.02 70 71.4
3 平板振动器 2 0.5kW 1kW 0.70 0.70 1.02 0.7 0.714
4 振动棒 5 2.2 kW 11kW 0.70 0.70 1.02 7.7 7.854
E 钢筋加工机组 Pe Kx
tg
Pjs Qjs
1 钢筋调直机 1 10kW 10kW 0.80 0.80 0.75 8 6
2 钢筋切断机 2 3kW 6kW 0.70 0.70 1.02 4.2 4.28
3 钢筋弯曲机 2 3kW 6kW 0.70 0.70 1.02 4.2 4.28
4 砂轮机 1 2.2 kW 2.2 kW 0.70 0.70 1.02 1.54 1.57
F 木工加工机组 Pe Kx
tg
Pjs Qjs
1 圆盘锯 3 5.5kW 16.5kW 0.70 0.70 1.02 11.55 11.78
G 其他电动机械组 Pe Kx
tg
Pjs Qjs
1 打夯机 2 3 kW 6kW 0.70 0.70 1.02 4.2 4.28
2 潜水泵 5 4kW 20kW 0.70 0.68 1.08 14 15.12
3 套丝机 2 5.5kW 11kW 0.70 0.75 0.88 7.7 6.78
H 其他 Pe Kx
tg
Pjs Qjs
1 照明镝灯 2 3.5kW 7kW 0.80 0.52 1.60 5.6 8.96
2 碘钨灯 10 0.5 5KW 0.80 1 0 4 0
合 计（夜间照明设备除外） 219.62 254.46
（2）总负荷计算(Kx为有功、无功同时系数取0.9，镝灯等夜间照明设备因不在用电高峰时段使用，使用故不参合计)
总的有用功率：Pjs＝Kx× ＝0.90×219.62kW＝197.66kW
总的无用功率：Qjs＝Kx× ＝0.90×254.46kvar＝229.01kvar
总的视在功率：Sjs= ＝ ＝303(kVA)<315kVA
（3）总的计算电流计算
<600A
根据以上计算，2#变压器能够满足使用要求。
5 各线路计算及选择
根据施工临时用电平面布置图和配电系统图，计算选择各线路的使用电缆，再根据用电设备的使用情况和规范要求合理选用配电箱和配置箱内电器设备。在实际线路敷设时可以选用不小于本设计的旧电缆。但是使用旧电缆前应先检查电缆有无机械拉伤、破损、绝缘层漏电等，对绝缘下降的电缆不准使用。
5.1、配电箱至开关箱电缆选择
（1）塔吊电缆选用

查表塔吊选用3×35mm2+2×16mm2绝缘电缆。
（2）砼输送泵专用线电缆选用
Sjs= ＝ ＝142.8kVA

查表100kW的80型砼输送泵专用电缆选用3×70mm2+2×35mm2绝缘电缆。
（3）闪光对焊机用电缆

查表100kvar闪光对焊机选用2×50mm2+1×25mm2橡皮绝缘电线。
（4）调直机用电缆

查表调直机选用3×4mm2+2×2.5mm2橡皮绝缘电线。
（4）同上计算得单台设备用连接线详见下表：
序号 机 械 设 备 最大电流(A) 电 缆 截 面 选 用
1 80型砼输送泵 217.0 3×70mm2+2×35mm2
2 闪光对焊机 186.1 2×50mm2+1×25mm2
3 塔式起重机 130.2 3×35mm2+2×16mm2
4 电渣压力焊机 83.7 2×16 mm2+1×10mm2
5 人货电梯（2t） 43.4 3×10 mm2+2×6mm2
6 交流电焊机 40.9 2×10mm2+1×6mm2
7 钢筋调直机、搅拌机、圆盘锯、套丝机、照明镝灯、潜水泵 19 3×4mm2+2×2.5mm2
8 钢筋切断机、钢筋弯曲机、打夯机、
振动棒、砂轮锯、碘钨灯、平板振动器等小型设备 6.51 3×2.5mm2+2×1.5mm2
5.2、总配电箱至分总配电箱或分配电箱电缆选择
（1）进楼施工用电专用线（L12）：
施工用电每栋塔楼台设移动配电箱1台，供施工作业层，可能使用的施工机具有电焊机，砼振动机械，圆盘电锯、碘钨灯等。并考虑钢筋、木工、砼机械不会全部同时使用计算如下：
∑Pjs＝6.3+12.89+4.2+11.55+14+4＝38.94
∑Qjs＝12.47+25.52+4.28+11.78+15.12＝54.06
Ijs= ＝ ＝101（A）
查表选用3×25mm2+2×10mm2绝缘电缆。
（2）进1＃钢筋加工场线缆（L13）
所用机具有闪光焊机、调直机、切断机、弯曲机等，计算如下：
∑Pjs＝14.32+8+7.7+4.2+4.2＝38.42
∑Qjs＝28.35+6+6.78+4.28+4.28＝49.70
Ijs= ＝ ＝95.4（A）
最大的闪光焊机I＝186.1A，故选用电缆3×70mm2+2×35mm2
（3）进2＃木工加工场（L14）
Ijs= ＝ ＝25.5（A）
选用3×10mm2+2×16mm2绝缘电缆。
（4）其余线缆计算方法同上，选择线缆如下表：
线 路 电 流 线缆截面
L1至生活区、工具房 45.9 3×16mm2+2×10mm2
L2至1＃总配电箱 400 3×185mm2+2×95 mm2
L3至2＃总配电箱 400 3×185mm2+2×95 mm2
L4至E栋 146.7 3×35mm2+2×16mm2
L5至塔吊 131.3 3×35mm2+2×16mm2
L6至砼输送泵 217.0 3×70mm2+2×35mm2
L7至AB、CD栋 153.6 3×50mm2+2×25mm2
L8至加工场 186.1 3×70mm2+2×35mm2
L9至办公区 56.3 3×16mm2+2×10mm2
L10至人货电梯 43.4 3×10mm2+2×6mm2
L11至搅拌机 12.3 3×4mm2+2×2.5mm2
L12至施工楼层 101 3×25 mm2+2×10mm2
L13至1＃钢筋加工场 95.4 3×70mm2+2×35mm2
L14至2＃木工加工场 25.5 3×10mm2+2×6mm2
5.4、对干线电压损失的校核：
根据工程特点按L2干线取值Sjs=304kW，L=200m，S=185mm2 ，C=46.3
根据公式ΔV%=1/2×Sjs×L/（C.S）=[(1/2×304×150)/（46.3×185）]% =2.66%<5%
故末端电压降符合规范要求。
6 安全用电技术措施
6.1、接地与防雷
（1）所有电气设备的金属外壳与保护零线连接，专用保护零由工作接地线、配电室的第一级漏电保护器电源侧的零线引出，施工现场的所有电气设备在正常情况下不带电的外露导电部分，应做保护接零，包括以下五个部分：
1）电机、电器、照明器具、手持电动工具的金属外壳。
2）电气设备传动装置的金属部件。
3）配电屏与控制屏的金属框架。
4）室内、外配电装置的金属框架及靠近带电部分的金属围栏和金属门。
5）电力线路的金属保护管、敷设的钢管(钢索)、钢管外架、镝灯等。
（2）保护零线不得装设开关或熔断器。
（3）保护零线的截面不小于2.5mm2，采用多股铜线。
（4）保护零线采用五芯线从变压器中性点开始至总箱→分箱→开关箱到各种机械设备连通。
（5）保护零线采用绿、黄双色线；保护零不准与工作零混用，保证工作零、保护零分别使用；严禁通过工作电流。
（6）作防雷接地的电气设备，必须同时作重复接地。外用电梯、外架、塔吊的接地体，应有相应的接地装置。接地电阻值不大于10Ω，防雷冲击电阻不大于30Ω，具体详见相关方案。
（7）在总配电箱、分配电箱做重复接地，每一重复接地装置的接地电阻值不大于10Ω。
6.2、电气设备设置
（1）配电系统设置在室外的分总配电箱、分配电箱和开关箱及移动电箱应有防水防雨措施，分配电箱与开关箱距离不超过40m，开关箱至用电设备的距离不超过5m。
（2）照明线路设在各级配电箱的右侧，动力开关上侧引入；照明漏电保护器上，照明线路不得和动力线路混合使用空气开关。
（3）每台用电设备都必须设置独立漏电保护器，严禁用一个开关控制两台以上的电气设备。
（4）配电箱、开关箱中导线的进出线口应必须设在箱体的下底面，。
（5）配电箱、开关箱应装设在干燥、通风及常温场所，不得装设在易受外来固体撞击、强裂振动、液体浸溅及热源烘烤的场所，周围不得堆放有碍操作、维修的物品。
（6）配电箱、开关箱应装设端正、牢固，移动式的箱体应装设在坚固的支架上，固定式配电箱、开关箱的下皮与地面的垂直距离为1.3m～1.5m，移动式的下皮与地面的垂直为0.6～1.5m。箱体采用铁板制作，铁板厚度大于1.5mm
（7）电缆线路严禁沿地面明敷设，用红砖砌20cm深、25cm宽地沟敷设电缆，沟顶作砼预制盖板。
（8）进楼电缆按不同规格采用分层供电，电缆垂直敷设位置沿楼层电梯井、通风道或外墙上升，电缆每楼层固定一次，水平敷设沿墙壁或门口固定，距地不得小于1.8 m。
（9）室内导线及照明装置采用2.5mm2绝缘铜线，用塑料夹敷设，距地面高度不得小于2.5m。
（10）室外灯具距离地面不得小于3m，室内灯具距离地面不低于2.4m。
6.3、漏电保护器设置
（1）漏电保护器装设在配电箱电流隔离开关的负荷侧和开关箱电源隔离开关的负荷侧。
（2）漏电保护器选用泄漏电流型漏电，其漏电动作电流不大于30 mA，总配电箱漏电动作电流放宽到100mA，额定漏电动作时间不大于0.1s。
（3）若漏电保护器具备过负荷和短路保护功能，可不设分路熔断器和自动开关。
（4）漏电保护器的接线方法：采用TN—S系统。
（5）使用于特别潮湿和有腐蚀介质场所的漏电保护器应采用防溅型产品，其额定漏电动作电流应不大于15mA，额定漏电动作时间应小于0.1s。
（6）漏电保护器必须按产品说明书安装、使用，对搁置已久，重新使用和连续使用一个月的漏电保护器，要认真检查其特性后方可使用，发现问题及时更换。
（7）手动开关电器可用于直接控制照明电路和容量不大于5.5kW的动力电路，容量大于5.5kW的动力电路采用自动开关电器。
6.4、电气设备的安装
（1）配电箱、开关箱内的电器安装在绝缘板上，然后整体紧固在箱体内。电器设备之间、设备与板四周的距离应符合有关工艺标准的要求。
（2）配电箱、开关箱内的工作零线应通过接线端子板连接，并应与保护零线接线端子板分设。
（3）配电箱、开关箱内的连接应采用绝缘导线，导线的型号及截面应严格执行临电图纸的标示截面，导线接头不得松动，不得有外露带电部分。
（4）各种箱体的金属构架、金属箱体、金属电器安装板以及箱内电器的正常不带电的金属底座外壳等必须做保护接零。
（5）配电箱后面的排线需排列整齐，绑扎成束，并用卡钉固定在盘板后，引出及引入的导线应加护套分路成束并做防水弯或留出适当余度，以便检修。移动箱的进、出线须用橡皮绝缘电缆。
（6）导线剥削处不应伤线芯和过长,导线压头牢固可靠，多股导线不应盘圈压接，应加装压线端子。
7、电气设备的使用和维护要求
7.1、施工现场的所有配电箱，开关箱应每月进行四次检查和维修，检查、维修人员必须是专业电工，检查、维修时，必须按规定穿、戴绝缘鞋、手套，必须使用电工绝缘工具。
7.2、检查、维修配电箱、开关箱时必须将前一级相应的电源开关分闸断电，并悬挂停电标志牌，严禁带电作业。
7.3、配电箱内盘面上应标明各回路的名称、用途，同时要作出分路标记。
7.4、总、分配电箱应配锁，配电箱和开关箱应指定专人负责。
7.5、各种配电箱不允许放置任何杂物，并保持清洁。
7.6、施工现场内临时用电的安装和维修或拆除必须由经过培训后取得上岗证书的专业电工完成，电工的等级应同工程的难易程度和技术复杂性相适应，初级电工不允许进行中、高级电工作业。
7.7、有配电箱、开关箱在使用过程中必须按以下操作顺序：
（1）送电：总配电箱—→分配电箱—→开关箱
（2）停电：开关箱—→分配电箱—→总配电箱
7.8、施工现场停止作业1h以上，应将动力开关箱断电上锁。
7.9、金属外壳的灯具外壳必须作保护接零。手把灯用绝缘铜线，手持电动工具必须采用耐气候型的橡皮护套铜芯软电缆，并不得有接头。
7.10、各种用电设施、灯具的相线必须经过开关控制不得将相线直接引入灯具。
7.11、灯头及接线必须符合下列要求：
（1）相线接在与中心触头相连的一端，零线接在与螺纹口相连的一端。
（2）灯头的绝缘外壳不得有损伤和漏电。
8、临时用电组织管理措施
8.1、用电组织管理
（1）用电管理规定
1）现场用电由分管项目副经理、技术负责人监督指导，电气工程师负责管理使用。
2）建立安全检测制度，从临时用电、送电开始，每月四次对临时用电工程进行检测，主要内容是：接地用阻值、电气设备绝缘电阻值、漏电保护器动作参数等，以监视临时用电工程是否安全可靠，并做好检测记录。
3）建立电气维修制度，加强日常的定期维修工作，及时发现和清除隐患，并建立维修工作记录，记载维修时间、地点、设备、内容、技术措施、处理结果、维修人员、验收人员等。
4）建立电气拆除制度，建筑工程竣工后，临时用电拆除工作应有统一的组织和指挥，并须规定拆除时间、人员、程序、方法、注意事项和防护措施。
5）建立安全用电责任制，对临时用电各部位的操作责任、维修分片、分块、电箱分人、设备分机落实责任到人头，并辅助必要的奖惩。
6）本用电组织设计用电量不包括正式工程的设备试验用电。
（2）电箱管理规定
1）非电工人员，严禁乱用电器设备。
2）操作人员使用各种电器设备时，必须认真执行安全操作规程，并服从电工的安全技术指导。
3）任何单位、任何人不得指派无电工操作证人员进行电气设备的安装、维修工作，更不准强令电工违章作业。
4）专业电工有权制止一切违章用电行为，有权向安全部门报告。
5）电箱安装就位后，经验收合格后方可使用。
（3）配电装置维修管理规定
1）进行维修前必须将前一级电源开关分闸断电，并悬挂停电标志牌，然后用验电笔检查确认被维修装置断电后，方可进行维修。
2）维修时必须二人在场，一人维修，一人监护，不得随意改变原配电装置接线，不得随意拆除原电气。
3）维修人员必须是熟悉配电装置的专业电工，使用绝缘工具，佩戴劳保用品。
4）更换电器必须与原规格一致，禁止使用不合格的代用品，如因条件限制，电器原件的更换必须经电器工长的同意。
5）维修结束应脱离配电装置，然后由电源侧开始逐级合闸通电，用验电器确认电源接通后，再给下一级通电试验，然后摘除上一级电源开关上悬挂的停电标志牌。
8.2、电气安全生产管理制度
（1）工程开工前，必须编制施工用电方案，并向电工进行全面的安全技术交底。
（2）项目经理部应有专人管理暂设电气工程，线路、设备安装后进行验收，合格后方可送电。
（3）安装、维护暂设电气设备，必须严格执行《建筑市政施工暂设电气管规定》。
（4）对施工用电设备必须定期进行检查，各种检查应记录健全。
（5）现场使用手持电动工具及移动设备，必须安装漏电保护装置。
（6）施工现场的电闸，必须有箱、有门、有锁，作到“一机一闸一漏电”，严禁“一闸多机”。
（7）电工必须经过培训、考核，经有关部门发给合格证才能上岗作业，非电工严禁拆改电气设备。
（8）任何人不得强行指令电工违章作业。
（9）施工用电实行五线制，保证首尾端有漏电保护器。
（10）分包使用电气设施必须编写用电计划和制定用电管理责任，同时签订总分包责任合同，划分用电责任，遵守总包用电规定。
8.3、电工操作要求
（1）所有绝缘、检验工具应妥善保管，严禁他用，并应定期检查、校验。
（2）现场施工用高低压设备及线路，应按照施工设计及有关电气安全技术规程安装和架设。
（3）线路上禁止带负荷接电或断电，并禁止带电操作。
（4）熔化焊锡、锡块，工具要干燥，防止爆溅。
（5）喷灯不得漏气、漏油及堵塞，不得在易燃、易爆场所点火及使用，工作完毕，灭火放气。
（6）有人触电立即切断电源，进行急救。
（7）电气着火，应立即将有关电源切断，如来不及断电应使用不导电的灭火剂或干砂灭火。
8.4、预防电气火灾措施
（1）施工组织设计时根据设备用电量正确选择导线截面。
（2）配电线路采用熔断器作短路保护时，熔体额定电流一定要小于电缆允许载流量的2.5倍，并经常教育用电人员执行安全操作规程，避免作业不当造成火灾。
（3）配电室的耐火等级要大于三级，室内配置砂箱和绝缘灭火器，严格执行变压器的运行检修制度，现场中的电动机严禁超载使用，电机周围无易燃物，发现问题及时解决，保证设备正常运行。
（4）施工现场内严禁使用电炉，使用碘钨灯时，灯与易燃物间距要大于30cm，室内不准使用功率超过100W的灯泡。
（5）施工现场的高大设备和有可能产生静电的电器设备要做好防雷接地和防静电接地，以免雷电及静电火花引起火灾。
（6）存放易燃气体、易燃物的仓库的照明一定要采用防爆型设备，导线敷设、灯具安装、导线与设备连接应满足有关规定要求。
（7）配电箱、开关箱内严禁存放杂物及易燃物体、并派专人负责，定期清扫。
（8）建立防火检查制度，强化电气防火领导体制，建立电气防火队伍。
8.5、临时用电管理组织机构
组 长：×××
副组长：×× ××
组 员：×× ×× ×× ×× ××

『贰』 为什么很多业主出售广州丽江花园丽字楼的单位呢

丽字楼的单位楼龄大概十多年了。多数单位无电梯和外阳台，户型设计为港式设计，天井式步梯，并不符合中国人的居住习惯。
目前二手楼市刚刚回暖，所以有些业主开始抛售二手楼套取现金。经济危机下，现金为王嘛。

『叁』 江都丽江花园房子13幢5o4室的风水怎样

好屋型，有贵人到功。

什么是贵人？是不是现在供奉在各大庙宇、寺院和家庭神位上的那些神像就是贵人呢？不是。在那些地方供奉的只是偶像，而不是贵人。真正的贵人是在现实，是现实中左右和主宰这个社会的那些有级别、有能力的人，为大大小小的贵人。值得一提的是，现在城市中成套式房屋建筑，其设计、定夺的级别极高，应视为已有贵人到功，为贵人照临。对那种房屋，实行不切实的改动，在技术层面上讲，不合技术规范要求，从风水意义上论，为直接与贵人相冲。

什么叫风水？用现代汉语表达：具有更优越的生存条件、生存优势、方便、有利、安全、美观、卫生，合乎力学、科学原理，合乎常识、逻辑，就是风水。不存在令人费解的特别神秘风水！在城市选房，多从以下角度思考、考虑。城市的风水没有不好，只有更好。
1、高层优于低层（最顶层另当别论）。2、东南优于西北（主要是指四面是房，中间共用电梯的屋形，单一成套南北贯通不是复式房的屋形是最好屋形，不能用这种观点评判）。3、采光。4、通风。5、交通。6、学校远近。7、菜市场和购物是否方便。8、周围环境安全。9、视野开阔度要大。多从这些角度考虑、思考。

传统的风水理念核心是：中轴对称理论。即以某一点为基础，延伸一条直线，即坐山朝向，沿这一条直线左右展开，前后展开，成对称图形（对称图形是指：一个图形，从中对折，沿这条线，两边图形，形状能完全重合），左右平衡，前后平衡，视为最合规范的风水方案。野外自然状态下，地形复杂，但基本思路还是找出相对、对称平衡点，中轴对称理念评估。如：左青龙，右白虎；前朝案，后靠山；天心十道用事。都是基于中轴对称的思维理念展开活动。

现代住房的构思理念是：功能、实用、方便、安全、美观、卫生。物尽其用，天道必从。浪费资源，天怒人怨。娇柔造次，自取其辱。想入霏霏，心神不宁。画蛇添足，多此一举。风水的优劣，最终取决于当事人的心态，心态好，风水优，心态差，风水劣。
如何衡量城市中成套房屋的凸凹和缺空：现代建筑，确实都有凹凸不平的缺空。为什么？本人想不明，一直平，建成平板棺材、箱柜式一样，不是能增加建筑面积，减少降低造价成本吗？为什么建筑商和设计师那么蠢，把银子向空缺处丢失。住进这样的房屋后，看了十几年，体会了十几年，有些想明了，有些现在还想不明。原来空缺有些是采光和通风必须，有些是整体美学效果所须要，有些是结构力学所必然。这其中含有深刻的奇巧制胜的风水原理，值得深思。
小区结构性房型，要看整栋房屋才能认为是何种屋型。我想信开发商和设计师不会蠢到现成到手的银子不要，往凹凸奇缺中丢。奇特的造型，定有奇特的含义。多从美学、力学、科学、常识方向作更深层次的理解，对这些屋形才能正确把握。别让简单的刀把屋型的谬想阻碍了应有的清新的思维。
城市中成套房屋户型是因设计和某种需要而存在的凸凹和空缺，和农村那种今天这里修一间，明天那里接一间的房子凹凸是不能相提并论，也不能用衡量那种房屋的凸凹观，来衡量城市中成套、有设计方案的房屋。城市中成套房屋至少从力学、科学、常识的角度考虑了房屋的整体力学平衡。没有这些凸凹，不合力学原理，也不合其它科学设计要领，那就直接与风水观的实质要领相冲。

传统的风水理念和现代住房的构思理念结合应该是：规整、对称、功能、实用、方便、安全、卫生、美观。宿舍建造、选择，室内布局、办公用具摆设，也应从这些方面去构思设想。值得注意的是：现代城市成套房屋建筑，从审美的角度衡
什么叫风水？用现代汉语表达：具有更优越的生存条件、生存优势、方便、有利、安全、美观、卫生，合乎力学、科学原理，合乎常识、逻辑，就是风水。不存在令人费解的特别神秘风水！

传统的风水理念核心是：中轴对称理论。即以某一点为基础，延伸一条直线，即坐山朝向，沿这一条直线左右展开，前后展开，成对称图形（对称图形是指：一个图形，从中对折，沿这条线，两边图形，形状能完全重合），左右平衡，前后平衡，视为最合规范的风水方案。野外自然状态下，地形复杂，但基本思路还是找出相对、对称平衡点，中轴对称理念评估。如：左青龙，右白虎；前朝案，后靠山；天心十道用事。都是基于中轴对称的思维理念展开活动。

现代住房的构思理念是：功能、实用、方便、安全、美观、卫生。物尽其用，天道必从。浪费资源，天怒人怨。娇柔造次，自取其辱。想入霏霏，心神不宁。画蛇添足，多此一举。风水的优劣，最终取决于当事人的心态，心态好，风水优，心态差，风水劣。
如何衡量城市中成套房屋的凸凹和缺空：现代建筑，确实都有凹凸不平的缺空。为什么？本人想不明，一直平，建成平板棺材、箱柜式一样，不是能增加建筑面积，减少降低造价成本吗？为什么建筑商和设计师那么蠢，把银子向空缺处丢失。住进这样的房屋后，看了十几年，体会了十几年，有些想明了，有些现在还想不明。原来空缺有些是采光和通风必须，有些是整体美学效果所须要，有些是结构力学所必然。这其中含有深刻的奇巧制胜的风水原理，值得深思。
小区结构性房型，要看整栋房屋才能认为是何种屋型。我想信开发商和设计师不会蠢到现成到手的银子不要，往凹凸奇缺中丢。奇特的造型，定有奇特的含义。多从美学、力学、科学、常识方向作更深层次的理解，对这些屋形才能正确把握。别让简单的刀把屋型的谬想阻碍了应有的清新的思维。
城市中成套房屋户型是因设计和某种需要而存在的凸凹和空缺，和农村那种今天这里修一间，明天那里接一间的房子凹凸是不能相提并论，也不能用衡量那种房屋的凸凹观，来衡量城市中成套、有设计方案的房屋。城市中成套房屋至少从力学、科学、常识的角度考虑了房屋的整体力学平衡。没有这些凸凹，不合力学原理，也不合其它科学设计要领，那就直接与风水观的实质要领相冲。

传统的风水理念和现代住房的构思理念结合应该是：规整、对称、功能、实用、方便、安全、卫生、美观。宿舍建造、选择，室内布局、办公用具摆设，也应从这些方面去构思设想。值得注意的是：现代城市成套房屋建筑，从审美的角度衡量，具有很高的风水优势和效应。

在地形允许的情况下，房屋的方向要谨尊大自然的规则，南北向最好，冬暖夏凉。大门的方位以出入方便为最佳。如果不合出入方便的原则，就是最合风水规范的某些原理，也只是空门，以落空看。什么叫落空，现实就是无实用价值和意义。

厨房和厕所的位置，要尽可能在房屋的北向或春夏天热山势地形的去风口。特别是厨房，最好、最妥善的方案，要设置于房屋的北向或春夏天热山势地形的去风口。这和传统的风水观是不相容的，但它是合于自然风向流向的设置。我国的空气流向大势是（可以观察）：春夏天热，空气整体大势是由南向北推进，即南风占主导。秋冬天寒后，空气整体流向是由北向南推进，即北风占主导。这种空气的流向特征，厨房设置北向，有利于春夏天热、南风占主导时，将厨房内产生的热气带出屋外；秋冬天冷、北风占主导时，厨房产生的热气带向窒内，相对而言，室内显得冬暖夏凉。同理，厕所也是如此，春夏天热，南风占主导，厕所味可带出室外。秋冬天冷，北风占主导，就是厕所味带入室内，细菌和病毒繁衍生殖的机率低得多，有利于人的身心健康。

『肆』 邦德教育广州

没有，深圳有吧

『伍』 电梯贴提示让快递走楼梯，他们这么做的目的到底是什么

现在这个社会，很多人都看不起快递员跟外卖员，我想说没有他们，我们的生活肯定会带来很多的不便的。每一个人生存在，这个世界上都有他们的道理，都有他们的理由，所以我们没有必要看不起任何人。每一个人，他们只要是努力的生活，努力的工作都是值得人尊敬的。

我觉得像他们这样的人才值得被尊敬，有一些西装革履的人，表面上安安静静的，其实心里面比谁都要黑暗，所以我觉得像这样的人更加让人感觉到真实。现在很多人在电梯里面都不让外卖员跟快递小哥进去了，我觉得他们这样做是不对的，每一份职业都应该得到尊重。

而我觉得这个房东他收房租都能够赚很多钱，还在乎这么一点电费的钱嘛，而且大多数快递员都不会去做他的电梯，因为大多数都是快递放在一楼，所以房东这样做的行为非常的不对。我们都知道，像一般这种公共的电费都是租客承担的，所以房东没有必要这样做。

『陆』 谁知道丽江花园

广州番禺区有个丽江花园，是个不错的小区。

丽江花园位于广州市番禺区南浦岛东部，占地面积81万平方米，规划建筑面积150.03万平方米，规划居住人口4.3万人。
江花园——广州著名文化社区。左岸是丽江十年经典杰作，位于三江交汇处，规划有小区独立会所、室内外恒温泳池、3万平方米园林、人工湖、24个园林水景大堂，毗邻丽江花园渔人码头社区邻里中心……
丽江深厚的文化底蕴、浓郁的社区氛围、完善的生活配套构成了左岸强大的生活张力，而左岸浪漫的个性、艺术与写意的格调与之辉然相映。无限生活，无限形式，尽在丽江左岸……
丽江花园左岸—— 左岸位于丽江花园的东北端，东临河堤公园及大石水道，南临丽江花园的公建配套中心—渔人码头商业饮食广场，西临丽江花园大桥与星海洲，北面为河堤公园与三枝香水道，三江环绕，地理位置极为优越。
左岸规划用地面积7.9万M2，共24栋16-18层住宅，总户数约1423户，另配套有4层停车场，约685个车位
景观面积约为30000 M2。以水为主是本小区的特色，区内有近3000M2的人工湖，晶莹剔透的小溪贯穿整个架空层，与三江之水融为一色。
区内设空间通透的私家会所。首层特设恒温泳池，按摩池；二层齐备阅览室，健身房，美容室等；室外露天泳池外延人工湖，内接恒温泳池。
24个园林水景式大堂，进入需跨桥过溪，步步皆景。
丽江花园棕榈滩——棕榈滩掬水别墅，承扬Townhouse文化，择花园洋房与独立别墅二者之优；延绵的环涧水道，漾起一湾华美，私家花园更可掬水而乐；创新玻璃斜天顶，配合双露台设计，更贴近自然星空；融入高智能人性化的“聪明屋”配置，择此而居，感受独特非凡。
丽江花园桃花岸轩——全新洋房小区桃花岸轩座落于华林居小区内，取《桃花源记》武陵人登岸涉桃花源的优美意境而命名。占地11109.88平方米，九座分别为六层和十层的住宅楼宇线条畅朗，色调明快。前拥清泉叮咚的十泉鸣珂，后临天然河道，群芳缀树，飞英蘸波，方步之内美景无限。
各单元面积从75平方米(二房两厅)到175平方米(四房两厅)，户型取"九如通津"优点加以改良，装修豪华，更配送全套橱柜。小区内安有高科技智能设施，尽显E生活的轻松优游。
丽江花园九如通津——九如通津位于丽花园西南角，毗邻复式小区萃锦苑，总建筑面积8万多平方米，全区共有21栋带电梯小高层，一梯四户，首层架空，大堂为大幅落地玻璃，绿意流淌，绿地率达60%以上。岭南风格的小区环境设计，从入口的流水瀑布，到清风、赏月二亭，到汪淡轻流的濯足涧，到各式怡神养身的岭南佳树，小区内如此天然纯净，让人仿佛时光倒流，重焕纯真。 融合了康城居的绿化、华林居的幽雅、星海洲的智能设施、丽字楼的实用大方，九如通津博采众长，更着重对居者的关怀：实用率高达90%；大厅大房大阳台，隐型梁柱加大房间实用性；地下停车场有效分隔区内交通干扰，让每一天都清净清新。
丽江花园星海洲——由4栋27层现代化楼宇组成，集现代最新人性化楼宇科技于一身，以诗经《风》、《雅》、《颂》、《韶》命名：粤风阁、粤雅阁、粤颂阁、粤韶阁（规划中）。蝶形设计，兼顾私密空间和开扬景致独特指纹门禁系统，凸显户主尊贵个性预置网络光纤，上网，电话各有专线九大智能系统，确保的便利全封闭独立管理小区。丽江花园萃锦苑——整个小区公共绿化面积达成10106平方米，建筑密度仅20.5%,绿化率达54.54%，绿色的小区内分布着4—5层花园式楼宇，是广州唯一复式住宅区。居于萃锦苑小区中部的是流香溢彩的欧式四季花园， 各种名贵花草四季按时依次盛开。每幢住宅以绿篱相间，没有栏杆阻隔的邻里沟通。首层更附设私家花园及四个停车位。小区内部配套:儿童活动中心 幼儿园 中学 网球场 花园 小学 会所 医院 游泳池 停车场 市场
幼儿园:莱恩中英文幼儿园
综合商场:广南超市
银行:中国银行、工商银行
医院:丽江花园医务所
丽江花园座落于广州番禺大石镇南浦岛东部，北连广州，南通市桥，珠江支流三支香水道和大石河三面环绕，小区巴士每半小时一趟

『柒』 建垃圾焚烧处理厂的选址要求是什么要求离居民区距离多远

防护距离不得小于300米。

选址要求

国家环境保护总局、国家发改委联合发布发电项目环境影响评价管理工作的通知”〔环发〔2006〕82号〕的规定。明确规定关于生活垃圾焚烧发电类项目厂址选择的具体要求，规定要求除国家及地方法规、标准、政策禁止污染类项目选址的区域外，以下区域一般不得新建生活垃圾焚烧发电类项目：

1、大中城市建成区和城市规划区；

2、城镇或大的集中居民区主导风向的上风向；

3、可能造成敏感区环境保护目标不能达到相应标准要求的区域。

(7)丽江花园电梯扩展阅读

建设条件

1、较完善的垃圾分类收集和转运系统

建好基础设施是保障垃圾分类能够顺利开展的前提，这些都是制约垃圾发电技术在我国推广的重要条件。

2、城市生活垃圾热值要高

就全国而言，全烧垃圾发电条件不够，需要添加辅助燃料。

3、要有较强的经济实力

垃圾焚烧发电建设投资大，运行成本高昂，政府部门负担较重。

4、焚烧技术先进

制约垃圾焚烧技术发展的一个重要因素就是污染物排放问题，如不进行严格的控制和处理会对环境造成严重污染，对动物及生态造成破坏。

『捌』 邦德教育广州有分校么

农讲所分校
地址：广州市越秀区中山四路大东门华庭3楼

华景分校
地址：广州市天河区华景北路陶然庭苑E栋2楼

东方分校
地址：广州市天河区天府路161号隽园1楼

美林分校
一期地址：广州市天河区美林湖畔桃园南二路167号
二期地址：广州市天河区美林湖畔桃园东路241号

淘金分校
地址：广州市越秀区淘金东路淘金家园76号

洛溪分校
地址：广州市番禺区洛溪新城奥园大厦5楼8号
（苏宁电器左侧小门电梯直上）

盈彩分校
地址：天河区中山大道1100号中兴花园103-107号

丽江分校
地址：番禺区洛浦街丽江花园渔人码头二层208号

『玖』 别墅销售计划

房地产项目全程营销策划内容
[项目前期策划]
1、市场调研及走势分析、预测
□ 宏观、微观市场走势分析
□ 最新房地产市场行情分析
2、前期产品及市场定位可行性研究
□ 产品定位分析
□ 市场定位潜力分析
□ 市场定位风险分析
□ 市场定位的可行性评价
□ 项目市场定位
3、品牌战略策划
□ 名称确定建议及推广名确定
□ 楼盘风格确定
□ 建筑用料的建议
□ 项目卖点的挖掘及提练
□ 小区环境营造—空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境
□ 小区景观设计要点(环境规划)
□ 电梯的设置
□ 停车库设计要点、车位比例及安排
□ 会所功能内容划分及概念的提炼
□ 装修标准
□ 社区服务项目配置建议
□ 物业管理服务项目建议

[项目营销策划]
□ 项目营销阶段性划分
□ 项目分期推出的战术部署及促销手法建议
□ 市场进攻要点有切入法建议(入市时机)
□ 价格策略制定
□ 价格体系及付款方式原则
□ 现场包装要点
□ 卖场包装要点
□ 卖场促销要点
□ 展销会举办方案
□ 外销方案制定
□ 制定CS系统(顾客满意系统)
□ AIDAS原理(阶段性促销活动策划)
□ 模型制作指导
□ 收集市场反馈信息及时调整营销方案
□ 分销网络辅助措施
□ 新闻推广方案(软性文章及题材炒作)
□ 公关推广方案(政府机关及集团购买的可能性建议)

[广告、宣传、推广设计]
(一) 品牌识别
1、础系统设计—标志(LOGO)标准
1) 展示系统设计
□ 地盘形象设计
□ 工地围墙展示设计
□ 工地路牌、楼体招示布、工程进度牌
□ 售楼形象展示
□ 售楼处外观展示指导
□ 售楼处内部形象定位指导
□ 售楼处设计建议
□ 样板房形象定位、效果建议
□ 售楼处展板保保创意建议
□ 看楼车体外观设计
□ 售楼人员服装设计、保安服装建议
2)展示系统设计
□ 售楼书、折页
□ 售楼合同及相关文件格式
□ 价目表、付款方式单页设计
□ 工作证(卡)、售楼人员名片
□ 办公事务用品
3)广告类规范
□ 报纸广告标准格式
□ 电视广告标准格式
□ 手提袋
4)售楼导示系统
□ 样板房导示牌
□ POO彩旗式吊旗设计
□ 各类标示牌
□ 户外看板
5)小区形象系统
□ 导示系统
□ 公共导示系统设计
□ 公共信息展示设计
□ 会所导示系统设计
□ 各项配套设施形象系统设计
□ 物业管理人员服饰设计
(二)广告运动
□ 广告诉求目标
□ 广告诉求理念
□ 广告主题口号
□ 广告内容及表现手法
□ 创意策划
□ 统一宣传口径制定
□ 整体氛围概念提示
□ 媒体计划
□ 创意延展
□ 报纸广告方案
□ 电视广告创意方案审核建议
(三)整体营销费用预算及成本控制的策略

[销售阶段工作]
□ 销售人员的安排及培训
□ 销售人员的进场及销售的实施
□ 现场看楼团的筹划
□ 客户区域、年龄、职业等层面分析
□ 客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析
□ 广告发布效果的跟踪
□ 放弃购买客户的原因调查
□ 售前及售后服务内容
□ 定期销售总结及策略调整
□ 系列促销活动
□ 销售后期收尾工作

体会文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地产项目营销策划与实际运作流程

一、营销是市场经济的永恒主题

房地产营销在计划经济中表现出来的只是制度上的福利分配。计划经济在某种意义上讲，是统制经济、短缺经济，或者叫仓库经济，采购员满天飞。而市场经济是自由经济，过剩经济或推销经济、推销员经济。

在市场经济条件下，如何生产已经是一个让人头痛的事，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。这里面，营销是企业最本质的经营活动。

研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题了，研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。

在市场经济的竞争中，我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验，它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。

所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的决定的，是企业生存和发展的客观要求所决定的。

从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。否则，就会窒息，就会破产，就会沦为乞丐。

从某种意义上讲，企业营销不等于销售和推销，它首先是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。

如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷入被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。从房地产商来讲，首先是董事长，总经理对营销理念的正确把握和运作。

我们在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。

所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。随着金融机构的介入，有效需求的规模呈几倍甚至十几倍的提升和延伸。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。这种需求的满足可以由多种方式，多个营销主体去实现。这里就存在市场机会和市场风险。由于多种方式的可选择性，多个主体的供应，那么，对本企业及其楼盘来说，就带有很大的不确定性。这种对房地产市场需求的绝对性与本企业房屋产品的相对性（不确定性），就是营销工作中最大的难点。克服难点或者讲出路，只能是发展商去全面迎合适应市场和客户，而不是相反。这种适应，不是始于建筑成品或者是半成品，而是从征地、立项就要着手的了。到了入市的时候，可变性不大，避免造成营销中的“黑屋”、“死角”。

营销工作的目标，是把这种相对的、普遍的、不确定的需求，转变为绝对的，具体的（特定的）需求。

可以概括为：

作为现代企业的从业人员，迎接挑战，接受挑战，就是热爱生活，热爱生命。一个成功企业家的心态，永远是：我要拿到最大的蛋糕，鲜花一定属于我。

市场需求来源于客户，争夺的对象也是客户，因此，房地产营销就不能不研究客户了。

从理论上讲，客户既是顾客，也是未来的业主，营销运作的结果，就是主客易位的过程。也就是从购买者变成所有者。这种转变，使我们实现了收益，实现了资本的回收与增值，同时，也创出了品牌，占领了市场。从这个意义上讲，顾客就是上帝，顾客就是一切。

曾八次荣登美国《福布斯》杂志为世界首富的日本企业家堤义明讲了他爷爷的事故：一个乞丐来买包子，他亲自收钱，亲自给包子。别人问他为什么不为那么多经常光顾我们店的老顾客亲自服务？他说，大多数有正常经济能力的人来买包子，是很正常的事，一个乞丐攒了钱来买包子是极不容易的事，因此，我要亲自服务。那么，为什么不送给他呢，他说，他本来是乞丐，但今天就是顾客，他需要的不仅仅是几个包子，同时也需要得到做顾客的尊严，如果不收钱，反而会羞辱了他。他最后讲了一句至理名言，“我们的一切都是顾客给予的”。

二、房地产公开发售的策划与运作

1、定位

楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握之仗，不能匆忙上阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前，社会对此如之不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分，将直接影响到楼盘的销售，也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个准确的把握。

如何精心准备，楼盘公开发售前要注意以下几个问题：首先，物业在投放的市场中怎样选择目标群，即什么样的人会买这个楼。市场营销定位，消费阶层的选择，都离不开地区的经济环境，消费者的生活习惯、文化层次等等；其次，楼盘所在街区的功能、人群分布情况；第三，针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前提，才能把握定位。

定位分以下几种内容：

1）市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。例如：大型楼盘番禺丽江花园，在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于番禺本地消化，更放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。即购买者为60％的广州市区人，30％的外地人，10％为番禺人。其中，包括了二次置业、休闲置业等投资者。

2）功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家有各自不同的标准，一般来讲，5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时，都强调5A级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有5A级的写字楼。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。

3）专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。

4）象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。

2、价格设定

一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：1、类比法：所推销的物业，应清楚在同等楼盘中属上、中、下哪种。2、成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据发展商自身和市场情况确定。3、评估法：由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。

3、定价比例

一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8％，标准层以下每层下调0.5％。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30％。

用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。

商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三保以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。

4、概念的策划与引导

从某种意义上讲，买楼首先是买概念，这是人们在生活中越来越注重的问题。假如发展商以无法模拟的方式对消费者的观念形成施加影响，使其树立的品牌与其竞争者之间造成巨大的差距——感觉吸引程度方面的差距，那结果便会截然不同了。所以说，我们要让消费者“学会”想要什么，在满足消费者需求方面的竞争便不那么重要，更重要的是如何引导和影响市场的看法、偏爱和决择方面的竞争。发展商在楼盘推出之前，先为楼盘树立一个概念，营造出一个品牌的形象，以吸引消费者，并深入人心，之后画龙点睛，隆重地推出楼盘，由此造成一种轰动效应，抢占市场。这样就不会使楼盘销售陷入平庸、一般化。

5、销售的策略

销售楼盘可以采取先易后难，也可以采取先难后易的方法，先进行试销，根据试销的情况作一些适当的调整，最后全面铺开。一个成功的楼盘销售应达到85％以上，才能保证毛利润20％以上。一个值得注意的问题是市场旺销时，不能盲目提价，否则会导致市场崩溃。应该引而不发，或蓄势待发，重兵投入一发而不可收，“一网打尽”，抓住销售高潮，一鼓作气，不能惜售。

6、销售的组织和实施

楼盘的销售要实行专业对口，以互补的模式将自有队伍与中介公司相结合。中介公司具有国内外客户的网络，在谈判、销售技巧等方面都有独到之处，应该为我所用。但长期从事房地产开发的发展商，也必须自己建立一支具有高水平推销策略和战术的专业队伍。因此，培养和提升销售人员的敬业精神十分重要。一个优秀的推销员不仅仅是推销产品，同时也是人格、品位、审美价值的推销，如果没有与客户建立起良好的关系，而是单单进行产品的推销，是不可能推销成功的。这是建立一种职业意识的修养，因为任何一次销售都会由于推销人员对楼盘的理解和情感溶解程度不同而产生的推销差异。这也是一个合格的推销员首先应具备的基本素质，推销员是市场经济整个链条中非常关键的一环。

三、大宗交易的策划与运作

笔者主持过多项大宗不动产交易，有11万平方米广州天伦花园（改名南方国际大厦）、7.1万平方米广州中房大厦（合同价10.8亿元）和北京京瑞大厦（总建面积8.1万平方米，7.38亿元）等项目的转让。也有广州半山花园（15万平方米高尚居住小区）和影城花园（总建面积5.1万平方米，金额价1.99亿元）等项目的销售。

1、不动产大宗交易的内容和意义。房地产发展商能够将所拥有或兴建的物业整盘整幢一次性转让出去，对于化解企业经营的市场风险，缓解资金不足、实现预期收益，降低销售成本等，都是一劳永逸的大事。必须抓住机遇，果断正确地决策，促使交易获得成功。这样做的重大意义是不言而喻的。

2、叫价。大宗交易的叫价学问，难处在于不可补救，零售就不会有这种担心。因此，要注意几种叫价形式：

1）直接式叫价。明码实价，回旋余地小，这在房地产呈卖方市场时是常用的交易方式。

2）间接式叫价。先试探性报价，留有交易余地，最后双方协商让步完成交易。

3）透明叫价（玻璃价）。让对方容易弄清你的经营成本，并在比较中与你成交。

4）隐蔽价。对方不清楚你的经营状况，以自身的购买目的为准，在交易中一般采用此种交易方式。

需要指出的是，叫价与成交价的回落值，一般在8－12％之间比较正常，相反，叫价的虚值部分过高，可能一开始就导致失败。

3、谈判的阶段与队伍。大宗交易谈下来旷日持久，一般过程需要一年半载，大致分以下几个阶段：①牵线和意向阶段。②要约和信誉调查，项目和公司评估审计。③交换法律文件和资信证明，银行近期存款余额。④起草合同文本及附属文件。⑤草签或正式签字。⑥执行和制约机制的设定（法人地位、水、电控制），定金5％，首期款15－30％。

谈判的班子，主要由负责经营的具有相当授权的领导、公关人员、会计师和律师组成。

4、转让方式。整盘计价转让，分项计价转让，先回购后转让，部分股权转让，全部股权转让（卖公司、法人资格）。

5、风险与防范。由于执行合同时间跨度大，建设周期长，期间建材设备价格波动、进口关税、政策因素影响、金融汇率变化（如日本三菱集团在美收购洛克菲勒大厦耗用15亿美金，，由于汇率变化等因素亏损8亿多）等，如果没有一定的预见性，很可能预期利润会不翼而飞，还会出现亏损。因此有关合同、财务的风险以及成本敏感性变化都要有所预测和防范，以确保预期利润的安全实现。

考虑到合理减轻税费负担，在可能的情况下，尽量采用转股形式。由于转股价款受到注册资本的公司权益的联系，不可能超出太多。其余部分可以总承包来实现收益

希望对你有所帮助

『拾』 洛溪新城的小区概况

本盘位于北环路北侧，东面是洛溪新城唯一大型的洛溪食街，小区建筑于1999年，外内相对于洛溪旧区是很新的房子，交通方便，洛溪地铁口就在家门口，同是还有多条去广州的公交线路经过花园门口。
洛溪新城主要包括洛涛居、如意花园、彩虹花园、吉祥北园、吉祥楼、洛湖居、如意中心、奥林匹克花园、中海蓝湾、海天花园等不同组团。这里的房屋以6-9层的无电梯住宅居多，也有部分高层电梯住宅和别墅单位，区内产品十分丰富，选择性大。溪新城的产品跨度较大，档次较为丰富，不同的人最好有不同的选择。对于刚出来工作不久的工薪阶层,可选择如意花园、吉祥楼等价格较经济的楼盘作过渡，细积、总价较低的物业能减轻负担且转换灵活。而对于经济稍好的人士来说，可入市彩虹花园、洛湖居、中海蓝湾等质优产品。 公交车：奥林匹克花园总站，途经线路包括122A、122路、125A、125路、129A、129路、13路[P]、17路[P]、211路、25路[P]、288A、288路、301A、301路、303A、303路、305路、51路、562路
经过洛溪新城的公交车：高峰快线13 高峰快线27 51路 125路 129路 211路 288A 288路 301路 301A 303路 303A 305路 79路 562路 公交地铁接驳专线4 公交地铁接驳专线5 公交地铁接驳专线6 夜20路
自驾车：广州大道、洛溪大桥
地铁：地铁2号线洛溪站 学校：广州大学城、莱茵学院、广州市旅游学校、洛溪新城小学（中学）、洛城幼儿园
商场：宏城超市、百佳超市、华润万佳
医院：大石医院、洛溪新城医院
银行：中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、中国邮政储蓄银行、广发银行、广大银行、广州农商银行。
娱乐：名雅美发美容院、丽江假口盲人推拿中心、娇雪贝儿女性专业护肤、名雅美发美容店(新浦路)、莱欣冲印中心、奥林匹克花园羽毛球馆、歌神娱乐中心、喜洋时代影院、名雅发型创作空间、启明星轮滑运动俱乐部洛溪点、君健沐足休闲中心、特色小店E站 楼盘参数：
物业管理费:1.3 元/平方/月
楼盘开盘和入住：
开盘时间：
1998-3-1
入住时间：
1999-6-30
楼盘相关企业：
开发商:番禺洛溪新城地产有限公司