戶外廣告分析

① 城市戶外廣告管理系統 需求分析 高分

管局戶外廣告管理新模式經驗做法

更新時間：2009-5-23

城市戶外廣告,從個體的功能作用來看，它是介紹商品或者服務的重要載體，從城市的整體形象來看,它是城市環境景觀的重要組成部分。戶外廣告設置得好，有助於美化城市容貌，提升城市形象，設置不當，則會損害城市形象。如何規范管理好城市戶外廣告已成為城市管理工作的一個重要內容，也是一大難題。近年來，xx城市管理部門通過不斷的改革創新，大膽實踐，走出了具有xx特色的戶外廣告管理新路子，使戶外廣告管理逐步走上了規范化、制度化、法制化和科學化的軌道。戶外廣告正成為xx市區一道亮麗的風景線。

一是確立規劃先行理念，注重源頭管理控制。xx市區主要道路、重點區域和標志建築曾一度被雜亂無序的各類戶外廣告牌匾佔領，嚴重損害了城市的形象。這種混亂狀態症結的核心是當時在戶外廣告日常管理中缺乏適應城市發展規劃的要求，具有前瞻性和指導性的管理依據和體制。為適應城市發展要求，提高設置管理水平，我們在日常管理中探索引入規劃管理的理念，根據城市規劃中對區域性功能的劃分，立足於區域性的整體構想，邀請專家編制戶外廣告設置專項規劃；理順日常管理體制，從源頭進行規劃控制和統一管理，使日常管理工作做到有法可依，有章可循。一是編制總體設置規劃。早在2004年初，我們聘請專家、教授在全省率先編制了《xx市市區戶外廣告設置規劃》，並通過了由國內業內知名專家、教授組成的專家組的評審，報請市政府審批同意實施。規劃從城市功能定位、城市空間布局、景觀特點要求，確定城市各區域、重要道路、重要節點戶外廣告的整體定位，確定了城市戶外廣告設置的總體要求，對廣告密度、色彩、形態、造型、亮度進行規劃要求。後又陸續出台市區12條主要道路戶外廣告設置詳規，明確道路、綠化帶、沿街建築物、街道設施等戶外廣告、店招店牌的具體布局、色調、數量、體量、形式和高度。凡不符合總體規劃的，一律分期分批拆除，不再新建或改造。二是嚴格控制新建設施。市政府明確，城管部門是戶外廣告設置管理的綜合部門，並將城管部門列為市規劃委員會成員單位，及時參加沿街新規劃建設項目方案評審，提出市容管理方面尤其是戶外廣告牌匾設置的具體要求，包括建築物空間廣告標識的安排和限定，從而實現了建築設施戶外廣告設置的源頭規劃控制。三是出台專項管理辦法。

結合市區戶外廣告設置與管理的實際情況，2003年6月，提請市政府出台了《xx市戶外廣告管理辦法》，調整理順了戶外廣告管理體制，在明確城管部門綜合管理戶外廣告的同時，明確了規劃、建設、工商等部門的相關職責，有效解決戶外廣告多頭管理、職責交叉等管理體制機制矛盾。

二是規范許可操作流程，健全完善技術標准。戶外廣告設置的地點、規格、材質、圖案、形式，直接影響戶外廣告牌匾設置水準，也是城管部門在日常市容管理和行政許可中難以把握的重要因素。如果僅憑主觀認識或依據相關法律法規管理，具體指導實踐又顯得蒼白無力，迫切需要健全完善具體針對廣告媒體設置、造型、畫面材質、燈光照度等方面的技術標准和日常管理要求，為日常各種類型戶外廣告的設置行為提供指導性依據。一是修訂完善設置技術規定。早在2003年6月，我局聯合規劃局首次出台了《xx市市區戶外廣告設置技術規定》，2009年2月，我們結合幾年工作的實踐總結，對該規定又進行了修改完善補充出台了《市區店招門牌設置技術標准》。技術規定對戶外廣告的位置、規格、材質、畫面、色調、亮化等技術參數進行嚴格規定，強調材質上要採用不銹鋼、彩鋼、亞克力板，燈光大多採用射燈、泛光燈、LED光源等，使廣大業主和戶外廣告從業人員對具體的設置行為更具有針對性、操作性和參照性。同時鼓勵和扶持廣告公司使用新工藝、新技術，促使我市戶外廣告設置與城市文化特色和市容環境相協調，確保戶外廣告成為城市環境的靚麗風景線。

二是優化許可服務機制。加強行政服務處室人員教育培訓，強化對市區戶外廣告及標牌、標識設置審批業務知識的學習、調研，製作樣板模本，提升設計指導能力。優化審批服務流程，明確戶外廣告及標牌、標識設置項目中屬全國統一標識的店招門牌和符合設置標准要求的店招門牌為即辦件，其他的許可辦理時限也能快則快，最長不超過5個工作日。同時，積極推廣項目網上預審，不斷提高項目審批服務效率，對一些新設廣告的業主，轄區執法隊員積極做好審批辦理手續宣傳工作，幫助准確把握廣告設置的技術要領和注意事項，從而進一步擴展服務功能，提升服務水平。城管行政許可窗口連續5年被評為紅旗窗口，2008年，獲省級「青年文明號」稱號。三是建立安全監督管理制度。戶外廣告是設置在戶外公共空間的臨時構築物，其設置應不影響公共交通、公共安全、市政公用設施使用和市民日常生活，其安全性也顯得更為重要。作為綜合管理部門，我們探索出台了《xx市市區戶外廣告設施安全管理試行辦法》，在戶外廣告設施安全管理上進行了有益的探索。對戶外廣告設施的設計、用材、施工、安檢、日常維護及安全責任作了明確的規定。在行政許可工作中實行「戶外廣告設置安全承諾」制度，要求戶外廣告業主必須對其大型戶外廣告設施進行安全檢測，在安檢合格期內發布廣告，從而在源頭上有效地消除了市區戶外廣告設施的安全隱患。

三是搭建廣告會審平台，構建科學協同機制。戶外廣告特別是大型戶外廣告牌匾的設置，投入大、標准高，受到社會各界的廣泛關注。為避免因行政許可失誤而對申請人或行政機關造成損失，必須要構建科學有效的管理審批機制，確保日常管理審批的公開、公平和公正。一是實施專家遠程網路審查。我們聘請高等院校廣告系專家教授成立市容專家組，通過互聯網，對每一個戶外廣告個案實行遠程網路會審，從戶外廣告規劃和城市建築美學等多方面把關修改，通過反復的學習實踐，使市區戶外廣告的設計水準明顯提高，審批工作人員的審美水準也相應提高。2003年，xx市在江蘇省城市管理創優檢查評比中，榮獲全省唯一的店招牌管理特別獎。二是實行重大事項聯席會審。針對新設或改造的屋頂廣告、立牌廣告、道路廣告等位置特殊，體量較大等因素，制定出台了《行政許可重大事項聯席會審制度》，將大型戶外廣告牌匾列入聯席會審的范圍，先由審批窗口依照戶外廣告設置規劃和技術規定審查受理，並通過專家遠程網路會審後，適時提交聯席會審，再由窗口根據聯席會審的意見在辦理期限內作出行政許可決定；對特殊重大許可事項，按聯席會審意見報市政府審查決定，從而進一步提高了戶外廣告設置行政許可的准確性和透明度。三是市場化運作優化資源配置。戶外廣告設置規劃和技術規定施行後，如何確定戶外廣告特別是商業廣告牌匾的經營者或發布者，成為此項行政許可的又一問題。為充分利用城市空間資源，規范戶外廣告泊位使用權出讓行為，我們制定出台了《xx市市區戶外廣告泊位使用權出讓管理辦法》。戶外廣告泊位使用權統一委託拍賣公司依法拍賣，運用市場化方式確定廣告經營者或發布者，拍賣出讓金繳入財政專戶，專項用於城市建設和管理。這樣，既規范了戶外廣告設置行政許可行為，又彌補了財政對城市建設與管理投入資金的不足。「公開、公正、公平、合理」的市場競爭機制的建立，促進了戶外廣告資源的優化配置和廣告事業健康有序發展。

四是注重全程全時監管，切實保證設置質量。查處違法設置的戶外廣告是規范戶外廣告設置的重要措施，也是日常城市管理工作的重要內容。戶外廣告行政許可決定後，少數被許可人因個人私利而不按許可的相關規定設置戶外廣告設置的行為也時有發生。為有效遏制違規設置戶外廣告的行為，我們在日常管理執法中探索實施三項措施。一是適時集中組織綜合整治。結合城市道路綜合整治和樓宇整治出新，組織開展戶外廣告綜合治理，及時拆除破損、違章的戶外廣告，切實維護正常的管理秩序。幾年來，先後拆除2000多塊。二是實行先期設置、驗收換證。在戶外廣告設置管理中探索實施實行「先期設置、驗收換證」制度，要求被許可人持《市區戶外廣告先期設置、驗收換證通知單》在2個月內自行協調相鄰矛盾並按批準的要求設置到位，同時要求轄區執法大隊按照批准備案的戶外廣告效果圖和相關技術參數，做好跟蹤指導服務工作，避免因設置者不按規定設置而造成損失。經轄區執法大隊驗收合格後，到審批窗口換領《戶外廣告設置許可證》，實現管理、執法、服務一體化。三是實現轄區網格適時精準監督。將戶外廣告設置納入數字城市管理信息綜合監督考核內容，細化監管要求，將戶外廣告設置的執法監管責任落實到崗、到人，同時，根據違法設置行為發生率和違法設置行為查處率，專門對網格信息採集員和各路段執法人員進行績效考核，形成良好的執法監管績效考核機制，實現市區戶外廣告設置管理全時控制。

② 有沒有什麼關於戶外廣告創意分析的書

一、廣告環境
廣告主在對廣告環境進行分析時，一定要結合企業自身和外部廣告環境兩方面情況來考慮。
對於企業自身環境而言，一定要考慮企業目前所面對的各種境況，綜合分析企業所面臨的市場機遇。要對產品的質量、規格、價格等進行分析，還有一點較為重要的是對產品的市場投入周期進行深入的調查分析。對於戶外廣告投入期較長的產品，要在綜合分析的基礎上，細分廣告的各個投入時期，進行微觀方面的思考。
對於外部廣告環境來說，一定要考慮市場環境，企業競爭對手的廣告宣傳情況，以及國家大的政治環境、法律法規的實施等，是一種宏觀的分析。對市場環境的考慮，要著重考慮廣告公司的選擇以及廣告投放地點的選擇。對廣告公司的選擇，要選擇實力較大、創意較高、威信較高、口碑較好的品牌戶外廣告公司。對投放地點的選擇，要考慮是否是本產品的目標受眾經常經過的地方，有時不一定人口密集的地方其廣告投放效果就會很好，一定要選擇適合自己產品的，這就需要對自己產品的目標受眾有一個較好的把握。
總而言之，對廣告環境的考慮一定要要有一個宏觀和微觀上的把握，要有宏觀的眼光，又要有微觀的視角。
二、廣告創意
我們在分析比較了廣告投入的各個因素，我們發現，實際上最終決定廣告投入效果的還是廣告的廣告創意。廣告創意實際上就是廣告的靈魂。廣告創意好的廣告，它能夠較大程度地吸引受眾的注意力，並能夠使受眾在最短的時間里記住該廣告的主題，以便於受眾在對該類產品進行購買時，其潛意識里就會主導消費者，最終達到了較好廣告傳播效果的宣傳。
三、廣告投放時機
對戶外廣告的投放要考慮推出廣告的時機，也是進行戶外廣告投放所要考慮的必不可缺少的重要因素。在不斷變化著的廣告市場中，企業一定要善於把握時機，抓住機遇，適時推廣自己的產品，以取得最好的投入效果。
考慮廣告時機，在不斷注意市場變化的前提下，一定要綜合產品的周期、季節的變化以及人的心理，最大程度的使受眾感覺到企業時刻與消費的利益是息息相關的，時刻在關心著受眾，是受眾的同盟軍。
總之，對戶外廣告的投入，要綜合各方面的因素進行多方位的思考，最終使廣告的投放效果得到最大化的收益。

③ 戶外廣告推廣策略

下面給你一個寫字樓營銷-寫字樓策劃方案，但願能夠對你有所幫助：
市場營銷是以市場為導向創造出恰當的產品和服務並以一定方式轉移給消費者的過程，寫字樓的營銷包括寫字樓的市場研究、定位、銷售的全過程。而本次討論范圍為寫字樓銷售階段的推廣過程及方法，也就是「以一定方式轉移給消費者的過程」。這個過程包括銷售和出租兩種形式。在下面的敘述中分別予以說明。
寫字樓銷售的一般推廣過程及方法
1、寫字樓銷售的一般階段劃分：
*第一階段：尋找客戶訂作式生產(項目導入期)
此階段為項目初期階段，一般項目地塊已經取得土地使用權或即將取得土地使用權，此階段的任務是找到合適的公關人員積極尋找對地塊所屬區域有辦公需求的企事業單位進行訂作式生產。該階段一般持續到項目破土動工。
*第二階段：尋找大型客戶進行整售(項目導入期)
此階段項目處於施工初步階段，鑒於寫字樓買家傾向於購買(准)現樓的特點，此時寫字樓的全面入市時機尚未成熟，但在該階段的工程改動餘地較大，仍然可以滿足客戶的個性化需求。所以在此階段應主動招商確定大客戶名單，多通過小組公關形式尋找大型客戶進行整售談判，並在友好協商下滿足大客戶在工程結構、企業冠名等合理且可行的需求，促進成交，從而降低開發商的資金壓力和規避市場風險。
第一及第二階段一般處於項目導入期，此階段宣傳的意義在於對項目進行預熱，引起社會關注，為後期宣傳及銷售做鋪墊。本階段一般以企業新聞策劃為主要宣傳方式。
*第三階段：全面銷售階段(開盤期、強銷期)
在此期間，項目主體結構封頂，項目以准現房姿態推向市場。
開盤期，此階段以導入期為基礎進一步擴大項目知名度，不過因為有了銷售任務，所以在企業新聞策劃的基礎上進一步增加了硬性廣告，且廣告發布頻率也有所增加。這是廣告發布的第一個高潮,同時也標志著強銷期的開始。強銷期，綜合運用大眾媒體(報紙、廣播)進一步提高提升產品形象。各項銷售工具全部到位。此時的廣告投放以硬性廣告為主，針對主要賣點做純銷售式廣告，和銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力，同時發揮軟性文章的理性訴求配合宣傳，為後期工作做准備。
*第四階段：散售為主，租賃為輔，消化尾房(持續期、收尾期)在本階段，項目內外裝基本完成，進入現房入住階段。一般此階段以散售為主，租賃為輔。
持續期主要廣告策略為：利用報紙做已成交客戶證言式廣告，以維持消費者的記憶度，增強買家和潛在消費者的信心。收尾期主要採取：脈沖式發布策略，減少發布頻率，但維持較長的發布時間，大眾性媒體廣告發布較少，專業性媒體較多。
小結：寫字樓銷售一般第一、第二階段很難達到預期的效果，所以第三階段才是銷售的重頭戲。因此一般寫字樓的推廣都主要是為第三階段服務。
2、寫字樓一般銷售方式
*現場接待(坐盤銷售)
現場接待是房地產銷售工作中最為重要的方式，產品的最終成交多為通過與客戶在現場接待中心的談判完成。這種方式的特點為客戶購買特徵比較明顯，目的基本明確；同時，客戶已通過對現場的觀察產生了一定程度的興趣，此時輔以銷售人員的努力游說較容易達到促成成交的目的。坐盤銷售需要在廣告宣傳上予以較大的支持，以吸引客戶注意，促使其撥打熱線咨詢電話或前來現場咨詢，銷售人員即可通過游說促成交易。
*直銷
專員直銷：聘請有「關系」人士針對寫字樓有需求的企事業單位進行攻關，往往會起到事半功倍的效果。
電話直銷：根據項目定位，從商業電話簿或名片上找到客戶電話，用電話方式咨詢其有否需求，但命中率較低。
掃展會：是不錯的辦法，根據寫字樓的定位遇到恰當的的展會去派發項目資料，有利於項目銷售。
掃樓：是比較有效的一種辦法，進入大廈派發項目資料及名片予客戶。增加項目知名度，累計項目潛在客戶。此種方法一般比較耗費人力，需要長期的積累一般為中介二手部門採用。
小組公關模式：是由銷售代表——銷售主管——銷售經理——公關經理——總經理等所構成的流水作業過程，並在中間穿插工程、財務等部門的配合，側重集體作業，適合整售策略。
第一部分: 活動策劃案書的寫作
活動策劃方案是公司或企業在短期內提高銷售額，提高市場佔有率的有效行為，如果是一份創意突出，而且具有良好的可執行性和可操作性的活動策劃案，無論對於企業的知名度，還是對於品牌的美譽度，都將起到積極的提高作用。
活動策劃案是相對於市場策劃案而言的，嚴格地說它是從屬與市場策劃案的，他們是互相聯系，相輔相成的。它們都從屬與企業的整體市場營銷思想和模式，只有在此前提下做出的市場策劃案和活動策劃案才是具有整體性和延續性的廣告行為，也只有這樣，才能夠使受眾群體一個同意的品牌文化內涵，而活動策劃案也只有遵從整體市場策劃案的思路，才能夠使企業保持穩定的市場銷售額。
活動策劃案形式多樣，一般而言，包括ROADSHOW、產品說明會（發布會）、節日促銷、新聞事件行銷等，而對於上述的任何一種方案，針對於不同的企業情況和市場分析，都可以衍變出無數的形式。活動策劃往往對於新產品上市、產品終端鋪貨和產品轉型具有直接的效果，所以它也是廣告策劃中的一個重要組成部分。
對於一些剛接觸廣告，或者剛接觸策劃的業內朋友來說，可能他們在書寫活動策劃案的時候往往很難達到預期的效果，甚至是一些從事多年策劃的廣告人，有時候也難免犯錯，那麼，怎麼樣才能寫出一份理想的活動策劃案呢？我覺得需要注意以下幾點：
1. 主題要單一，繼承總的營銷思想
在策劃活動的時候，首先要根據企業本身的實際問題（包括企業活動的時間、地點、預期投入的費用等）和市場分析的情況（包括競爭對手當前的廣告行為分析、目標消費群體分析、消費者心理分析、產品特點分析、等）做出准確的判斷，並且在進行SWOT分析之後，揚長避短地提取當前最重要的，也是當前最值得推廣的一個主題，而且也只能是一個主題。在一次活動中，不能做所有的事情，只有把一個最重要的信息傳達給目標消費群體，正所謂「有所為，有所不為」，這樣才能把最想傳達的信息最充分地傳達給目標消費群體，才能引起受眾群關注，並且比較容易地記住你所要表達的信息。
2. 直接地說明利益點
在確定了唯一的主題之後，受眾消費群體也能夠接受我們所要傳達的信息，但是仍然有很多人雖然記住了廣告，但是卻沒有形成購買沖動，為什麼呢？那是因為他們沒有看到對他們有直接關系的利益點，因此，在活動策劃中很重要的一點是直接地說明利益點，如果是優惠促銷，就應該直接告訴消費者你的優惠額數量，而如果是產品說明，就應該販賣最引人注目的賣點，只有這樣，才能使目標消費者在接觸了直接的利益信息之後引起購買沖動，從而形成購買。
3. 活動要圍繞主題進行並盡量精簡
很多策劃文案在策劃活動的時候往往希望執行很多的活動，認為只有豐富多彩的活動才能夠引起消費者的注意，其實不然，其一，容易造成主次不分。很多市場活動搞得很活躍，也有很多人參加，似乎反響非常熱烈，但是在圍觀或者參加的人當中，有多少人是企業的目標消費群體，而且即使是目標消費群體，他們在參加完活動之後是否紛紛購買產品？目前一些策劃者經常抱怨的一個問題就是圍觀者的參與道德問題，很多人經常是看完了熱鬧就走，或者是拿了公司發放的禮品就走了。其實這里的問題就在於活動的內容和主題不符合，所以很難達到預期效果，在目前的市場策劃活動中，有一些活動既熱鬧，同時又能達到良好的效果，就是因為活動都是僅僅圍繞主題進行的。其二，提高活動成本，執行不力。在一次策劃中，如果加入了太多活動，不僅要投入更多的人力物力和財力，直接導致活動成本的增加，而且還有一個問題就是容易導致操作人員執行不力，最終導致案子的失敗。
4. 具有良好的可執行性
一個合適的產品，一則良好的創意策劃，再加上一支良好的執行隊伍，才是成功的市場活動。而執行是否能成功，最直接和最根本地放映了策劃案的可操作性。策劃要做到具有良好的執行性，除了需要進行周密的思考外，詳細的活動安排也是必不可少的。活動的時間和方式必須考慮執行地點和執行人員的情況進行仔細分析，在具體安排上應該盡量周全，另外，還應該考慮外部環境{如天氣、民俗}的影響。
5. 變換寫作風格
一般來說，策劃人員在策劃案的寫作過程中往往會積累自己的一套經驗，當然這種經驗也表現在策劃書的寫作形式上，所以每個人的策劃書可能都會有自己的模式。但是往往是這樣的模式會限制了策劃者的思維，沒有一種變化的觀點是不可能把握市場的。而在策劃書的內容上也同樣應該變換寫作風格，因為如果同一個客戶三番五次地看到你的策劃都是同樣的殼子，就很容易在心理上產生一種不信任的態度，而這種首因效應有可能影響了創意的表現。
6．切忌主觀言論
在進行活動策劃的前期，市場分析和調查是十分必要的，只有通過對整個市場局勢的分析，才能夠更清晰地認識到企業或者產品面對的問題，找到了問題才能夠有針對性地尋找解決之道，主觀臆斷的策劃者是不可能做出成功的策劃的。同樣，在策劃書的協作過程中，也應該避免主觀想法，也切忌出現主觀類字眼，因為策劃案沒有付諸實施，任何結果都可能出現，策劃者的主觀臆斷將直接導致執行者對事件和形式的產生模糊的分析，而且，客戶如果看到策劃書上的主觀字眼，會覺得整個策劃案都沒有經過實在的市場分析，只是主觀臆斷的結果。
最後，一次促銷不可能達到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千萬別想通過一次活動解決所有的問題，一次活動只能主要解決一個問題，在品牌的建設和商品的銷售上，只有堅持正確的營銷思想，並且在此思想下在適當的時間和適當的地點進行適當的促銷活動，才能使企業更快更好地繼續發展下去。
第二部分: 房地產類策劃實例剖析，僅供參考。
XX花園市場研究報告提綱
一、 概論
1.1 序言
1.2 研究目的
1.3 研究方法
l 詳盡的資料搜集及分析工作
l 入戶問卷調查
l 現場訪問
1.4 主要結論和建議
二、 廣州市住宅市場概況
摘要：廣州市區域概況
1、 總面積、市區面積、佔全市面積 %
2、 家庭總戶數、戶均人口
3、 近年經濟發展趨勢、生活水平、購買力水平概括
4、 近年廣州住宅市場的發展特點、成交市場的具體特點
2.1 廣州經濟發展概況
2.11 經濟發展速度（GDP分析、第三產業分析）
2.12 金融業與房地產消費市場
2.13 居民生活水平與住宅消費
2.2 廣州住宅市場特點
住宅成交量、付款方式、買家特點分析
2.3 廣州住宅市場的發展趨勢
2.31 政府政策
2.32 金融上消費貸款額
2.33 廣州住宅發展趨勢
2.34 阻力因素
三、 項目區域市場概況
3.1 整體供應與成交分析
3.11市場發展概述--海珠區住宅供應與成交情況
3.12 市場交投活躍原因
3.13 規模效應及價格檔次
3.2 市場活躍區域
3.21 市場活躍區域的分布及特點
3.22 活躍區域的價格走勢及檔次變化
3.3 多層、高層市場特點
3.31 多層住宅近年供應、成交特點
3.32 高層住宅近年成交增長與供應情況
3.33 多層住宅與高層住宅的供應與成交比較
3.4 成交主要特點
3.4.1 成交價格密集區域
3.4.2 買家分析
l 私人購買VS集團購買
l 本地人買家VS外地人買家
l 本市買家：海珠區VS其他舊城區
l 成交單元面積
l 買家年齡
l 成交總額，買家承受能力
四、 項目區位特性分析
摘要--1、項目地塊在城市發展中的地位
A、項目地塊位置分析
B、 未來城市的主要發展方向及本項目地塊地位分析
2、樹木地塊所屬區域特點
A、 區域人口分析
B、 區域基礎設施及交通條件分析
C、 區域新發展區分析
D、 區域住宅開發的特點分析
3、項目地塊的地點特徵
A、 項目地點及周邊社區、生活配套分析
B、 項目地塊周邊交通條件分析
C、 項目周邊區域開發分析
D、 項目地塊的開發條件及開發特點
4、項目地塊的用地特徵
A、 項目地塊用地規模
B、 項目地塊用地形狀
C、 項目地塊綠化基礎分析
D、 項目地塊內高差分析
E、 項目地塊道路、用水、用電基礎分析
4.1 項目地塊在城市發展中的地位
4.1.1 項目地塊於城市中的區位分析
4.1.2 未來城市的主要發展方向
4.1.3 城市的具體發展過程對項目發展的影響
4.2 項目地塊所屬區域的特徵
4.2.1 項目區域的人口狀況
（常住人口、占市區常住總人口%，常住家庭戶數、戶均人口、新增家庭戶數、項目
地塊附近居住的常住人口、家庭戶數）
4.2.2 項目區域城市發展概況
（城市功能發展情況、基礎設施和生活配套設施情況分析、交通條件等城市建設發展
情況）
4.2.3 區域內競爭性地區的發展條件比較
（位置、用地規模、規劃人口、規劃發展目標、交通條件、建設情況等條件比較）
4.3 項目地塊的地點特徵
（位置、周邊基本居民生活服務設施配套、公交、道路規劃情況）
4.4 項目地塊的用地特徵
4.4.1 項目地塊規模
4.4.2 項目地塊用地形狀分析
4.4.3 項目地塊綠化基礎
4.4.4 需地塊高差分析
4.4.5 項目用地現有污染情況
4.4.6 項目地塊道路、用水、用電基礎
項目附近競爭性住宅看法物業發展狀況
概要：
a. 項目附近同類樓盤開發小區數量、樓盤檔次、總建面積、住宅單元總量、現有供應量
分析；
b. 同類樓盤特點；
c. 預計未來無年區域住宅供應總量、單元套數、已開發物業的後續供應量；
d. 周邊主要競爭對手佔地面積、總建面積、住宅面積、套數；
e. 區域同類樓盤現實住宅推出平均銷售率、成交量最大的單元面積；
f. 區域同類樓盤現時價格幅度
g. 未來的住宅供應量增幅、市場承接力、競爭情況；
5.1 項目附近同類樓盤開發物業供應情況
調查范圍：
樓盤規模：
調查時間：
5.1.1 已開發樓盤供應狀況
5.1.2 項目周邊地塊的開發動態及未來供應量分析
5.2 項目附近同類樓盤開發狀況
5.2.1 售價與銷售率分析
（附近樓盤推出銷售狀況及原因分析
5.2.2 銷售與賣點
5.3 項目附近同類樓盤戶型面積分析
5.4 項目附近同類樓盤規劃設計及建築設計特點
5.5 小結
五、 市場調研結論及發展建議
6.1 市場調研結論
（住宅市場環境、區域供求及吸納特點、項目競爭優劣分析）
6.2項目發展建議
（策略、目標客戶、目標客戶特徵、具體建議--）
6.2.1已購房者的需求特點詳細調查
6.2.2潛在購房者的需求特點詳細調查
附：1、廣州市大型建設項目表
2、1998年廣州市重點城建上馬項目
3、區域人口變動情況
4、附近區域住宅市場概況
6.2.3 附近樓盤集中區域分析
錦綉花園推廣策劃案
前言
錦綉花園已經銷售了相當長一段時期，但是區內人氣不旺，商鋪經營狀況不佳。有鑒於此，本策劃案重點放在住宅的推廣銷售上。以期通過引爆住宅的銷售帶旺區內的人氣，從而促進商鋪的銷售和經營。
故本案略去了商鋪的推廣銷售一節，側重打造錦綉花園個性化鎮區明星樓盤形象。
由於作者水平有限，見識亦有限，不周之處，尚望諒解。
一、東莞樓市分析
東莞的地產在上個世紀末就跨入了個性化和形象化時代。進入21世紀的東莞地產業，個性化、形象化競爭日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍華庭、新石竹花園、金澤花園相繼樹起了「超前20年的戶型」、「讓富有成為一種品味」、「繁華與悠然共享」、「關愛人性，和諧自然」、「青青園林我的家」等旗幟。
東莞各鎮的地產競爭盡管不似市區一樣白熱化，但個性化、形象化已日漸凸顯。大朗碧水天源已經率先打出了「碧水天源--自然的家」。相信在以後相當長一段時期內，個性化和形象化將成為各鎮地產發展的潮流。
故錦綉花園要取得優異的銷售業績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的鎮區明星樓盤。
二、錦綉花園物業概述（略）
三、錦綉花園的優勢與不足
優勢：
1、位置優越，交通便捷
位置優越：①錦綉花園座落於東莞市黃江鎮中心，與常平、樟木頭成為香港人的置業金三角；②徒步2分鍾即可到達鎮中心，酒店、食府、劇院、商場、超市等社區設施一應俱全。
交通便捷：①屋苑設有中港豪華直通巴士站，往返香港僅需90分鍾；②常平火車站近在咫尺，每天多班直通火車及高速列車往返九龍及深圳。
2、區內康體、娛樂、休閑設施一應俱全
錦綉花園大型豪華會所，佔地逾萬平方尺。
室外設施：25米露天歐陸式園林泳池、兒童嬉水池、全天候網球場、羽毛球場、籃球場等；
室內設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、撞球室、麻雀室、社交舞廳及卡拉OK酒廊等。
3、小戶型，統一裝修
2房2廳、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小戶型，以及購房即可入住的高檔裝修，對於事業有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。
不足：
1、環境建設缺乏吸引性景觀
環境建設缺乏吸引性景觀，不利於引發目標購房群
興趣；不利於提升錦綉花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利於滿足區內居民的榮
譽感。（現代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）
2、物業管理缺乏特色服務
物業管理方面未能根據目標購房群的職業特點和實際需求（事業有成、時尚、享受）開展特色服務，使錦綉花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。
四、目標購房群
年齡在35--60歲之間經濟富裕或有固定資產投資看中黃江置業位置的香港中老年人
家庭構成：1-3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年
2、年齡在28--45歲之間事業蒸蒸日上月收入在5000元以上時尚、享受在莞工作的台灣老闆、管理者或內地老闆、管理者
家庭構成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年
3、年齡在28--40歲之間
月收入5000元以上
時尚、享受在田美工業園、黃金工業園、裕元高科技工業園工作的管理階層
五、錦綉花園營銷阻礙及對策
阻礙：
1、錦綉花園廣告宣傳力度不夠，
強勢賣點尚未盡竭挖掘，尚未樹立起應有的產品形象，公眾知名度、美譽度不高，記憶不深。
2、錦綉花園內朝向差、無景、背陰的單位難於銷售。
3、區內商鋪經營狀況不景氣，銷售業績不佳。
對策：
1、盡竭挖掘錦綉花園的強勢賣點進行媒體宣傳；
在莞惠沿線人行天橋及繁華路段、黃江鎮中心、裕元大酒店對面、常平火車站及其周邊做車身、路牌、燈柱和建築物廣告；
舉辦各種公共活動，樹立錦綉花園美好形象，迅速提升錦綉花園的知名度、美譽度和記憶度。
2、把區內朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。
3、商鋪經營不景氣，銷售業績不佳，究其原因有二。
一是區內人氣不旺，二是錦綉花園離鎮中心太近。
故對策有二：一、引爆住宅銷售，帶旺區內人氣，促進商鋪的經營和銷售；二、根據區內居民的職業特點、年齡結構、心理特徵、追求喜好和實際需求開展特色經營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
六、形象定位
根據錦綉花園的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把錦綉花園定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主體廣告語：
輝煌人生，超凡享受
--錦綉花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅……
輝煌人生： 錦綉花園的目標購房群大部分是事業有成的中青年老闆和管理階層，或者是有固定資產投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。
超凡享受：

享受入住方便

享受交通便捷

享受特別服務

享受都市繁華

享受至尊榮譽

七、兩點整體建議
建錦綉廣場和寓意噴泉

針對錦綉花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建錦綉廣場和寓意噴泉。為黃江鎮增一別致夜景，給鎮上居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處。

試想：當夜幕降臨的時候，沿鎮中心一路走來。遠遠的看到錦綉廣場上燈火一閃一閃的跳動著「輝煌人生，超凡享受」的字幕。近處聽著「嘩嘩嘩」的水聲。走進廣場，或立於水邊，或坐於石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。

如此一來，一方面能夠增加錦綉花園的吸引性，提高錦綉花園在公眾中的知名度、美譽度、和記憶度；另一方面也有利於贏得目標購房群的認同，滿足區內居民的榮譽感。

2、物業管理方面提供特色家政服務

錦綉花園的目標購房群大部分是事業有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務、清掃居所、照看孩子。故錦綉花園在物業管理方面可以根據居民的實際需要提供免費送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鍾點家教等特色家政服務。一方面切實解決住戶的實際問題，另一方面有利於增強錦綉花園對目標購房群的吸引力。

八、廣告宣傳
錦綉花園的廣告宣傳要達到以下三個目的：

1、盡竭傳達錦綉花園的優勢與賣點；

2、盡快樹立起錦綉花園「輝煌人生，超凡享受」的物業形象；

3、直接促進錦綉花園的銷售。

基於以上三個目的和錦綉花園一直以來的廣告攻勢。我們把錦綉花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發展期。

在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達錦綉花園的優勢與賣點；

在廣告發展期，一方面利用密集的報紙、電視、電台等媒體廣告、車身、路牌、建築物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造錦綉花園「輝煌人生，超凡享受」的形象；另一方面利用各種促銷活動和現場POP直接促進樓盤的銷售。

廣告切入期（1--2個月）

1、報紙軟文章

主題1：輝煌人生，超凡享受

--記「我」為什麼選擇錦綉花園

主題2：事業生活輕松把握

--記錦綉花園特別的家政服務

2、系列報紙硬廣告

主題1：輝煌人生，超凡享受

--這里離香港只有45分鍾

主題2：輝煌人生，超凡享受

--家裡面的娛樂休閑

主題3：輝煌人生，超凡享受

--錦綉廣場就是我們家的後花園

廣告發展期（3--4個月）

1、報紙

從各個側面打造錦綉花園「輝煌人生，超凡享受」的品牌形象。

2、電視

3、電台

4、單張

5、戶外廣告

①在莞惠沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建築物廣告；

②在黃江鎮中心作巨幅建築物或路牌廣告；

③在裕元大酒店對面樹巨幅廣告牌；

④在常平火車站及周邊作巨幅廣告牌或建築物廣告。

6、車身廣告

莞城--樟木頭、莞城--常平、常平--香港。

7、公共活動

①錦綉廣場落成剪綵儀式

邀請黃江各界知名人士及錦綉花園新老業主榮譽出席（有文藝表演及娛樂節目等）

②寓義噴泉征名及題名活動

以各種方式（信函、熱線、現場、郵件等）大張旗鼓向社會各界徵集錦綉廣場寓義噴泉的名稱。之後，在一個令人矚目的日子裡，開展現場題名活動。在題名現場向熱心參與並支持征名活動的群眾致以感謝並獎勵（根據所提供的名稱與所題名稱的接近程度進行獎勵）。

③錦綉花園「文化活動月」活動

一方面豐富鎮上居民的文化活動，有益於地方文化事業，易博得社會各界的支持，造成極大的社會效應，博得民眾的好感，有利於迅速樹立錦綉花園美好的公眾形象；另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報道提供很好的素材，有利於大范圍內提高錦綉花園的知名度，造成持續記憶。

1）向黃江鎮各界人士贈送或優惠提供當月影院大片入場券；

2）於各節假日及工休日在錦綉廣場舉辦各種歌舞表演、文化活動等。

3）在全鎮范圍內開展錦綉花園「文化活動月」萬人簽名活動。

九、費用預算
設計製作費

報紙 5萬元

戶外廣告 8萬元

單張 3萬元

2、公共活動 30萬元

3、媒體投放 150萬元

共計：196萬元

（註：以上費用均為估算）

天潤花園項目整體策劃書
目 錄
一、 市場背景
二、 項目分析
三、 項目定位
四、 客源定位
五、 產品建議
六、 推案策略
七、 廣告策略
八、 銷售執行
九、 公司簡介
十、合作模式
一、市場背景
濟南房產市場日趨規范，整體處於上升態勢，在市場發展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特徵，簡析如下：
(一)九九年之前，

④ 戶外廣告的發展和作用

戶外廣告是很容易使消費者產生視覺效果的廣告宣傳方式，戶外廣告設計歷來都將創意放在首位。近年來，我國許多優秀的戶外廣告作品在國際、國內廣告大賽中屢屢獲獎，向人們展示了戶外廣告創意的魅力所在。在文化創意產業受到重視的今天，戶外廣告的市場價值顯然不容低估。 此外，高清晰電子屏幕、互動式媒介等新媒體的應用，為戶外廣告提供了更為豐富的表現形式，增強了宣傳效果，進一步強化了戶外廣告對城市形象建設的支持作用。
作為一種重要的廣告形式，戶外廣告曾是廣告主與廣告公司眼中的寵兒。上世紀90年代，我國戶外廣告業迅猛發展。尤其在北京、上海、廣州等一線城市，戶外廣告更是成為活躍市場的生力軍。 然而，有著良好基礎和發展環境的戶外廣告業，近年來卻遭遇了發展瓶頸。那麼行業發展趨緩的原因是什麼？怎樣才能扭轉頹勢？
提起戶外廣告，很多人眼前立刻會浮現這樣的情景：商業區的建築被廣告牌層層包圍，火車站周邊的各種招牌無序林立，有些廣告牌甚至遮擋了交通信號燈……簡單形容就是「雜、亂、差」。隨著廣告市場的繁榮，從事戶外廣告的公司從最初的幾家，逐漸發展到近年來的上萬家。分「蛋糕」的人多了，自然引起競爭的加劇。一些公司為了追求經濟效益，不考慮戶外廣告對城市環境的影響，隨意製作和設置廣告，導致了戶外廣告過多、混亂及形象差的局面，破壞了城市的「臉面」。 在這種情況下，為了確保奧運會的成功舉辦，有關部門先期開展了大規模的戶外廣告清理整治工作。從規范戶外廣告的角度來講，這一行動是正確且必要的。但不可否認的是，戶外廣告發展的大環境也因此發生了一些變化。這種「一刀切」的戶外廣告治理方法，雖然有效，卻影響了戶外廣告業的正常發展。在戶外廣告規劃中，戶外廣告法規不完善引起的問題也有所體現。一些城市在擬定戶外廣告規劃方案時，由於沒有詳細的標准與規定可供參考，隨意性較大，缺乏可操作性，甚至一些規劃方案本身就涉嫌違法違規，使得戶外廣告規劃陷入混亂，進一步加大了整治的難度。困局中也有機遇 表面上看,戶外廣告的發展陷入了困局。但實際上，它也正面臨著前所未有的發展機遇，而這正是由戶外廣告自身的優勢所決定的。奧運會雖然已經結束，但「綠色奧運、科技奧運、人文奧運」的理念卻成為指引城市發展方向的路標。戶外廣告的能源消耗少，設置成本相對較低，正符合環保城市的發展需求。 同時，戶外廣告的露天特性與公益特性，使之成為城市的重要人文景觀。如果能夠有效加以引導，在規范的基礎上推動其發展，戶外廣告必將成為反映南京城市形象與區域文化的重要載體。 在城市發展規劃中，中國將文化創意產業作為今後發展的重點產業之一。廣告作為文化創意產業的重要組成部分，正日益受到社會各界的關注。

推動行業發展各有高招 發展機遇固然存在，但要抓住機遇，需要多方努力，排除干擾，共同推動戶外廣告業發展。其中，完善戶外廣告法規與制訂合理規劃方案不容忽視。戶外廣告應該在城市規劃方案中占據重要地位，行業協會應更多參與規劃工作。同時，有關部門應適當放寬管理政策，為戶外廣告業的發展創造一個寬松有序的成長空間。 隨著廣告市場的規范與法律法規的完善，北京戶外廣告業的前途是光明的。 對於任何行業的發展來說，也許並不存在所謂最好的時代或最壞的時代。前進的道路上，正是不斷出現的機遇與挑戰，推動著行業不斷規范與完善，最終走向成熟。從戶外廣告業的長期發展來看，目前的困難有如成長中的煩惱，走過去將有一片更廣闊的天空。

科瑞迪國際傳媒專門從事北京范圍內大中型戶外廣告的審批和發布。敬請關注科瑞迪博客

http://blog.sina.com.cn/krdcm ，你所需、我所能，包容其中！

⑤ 投放戶外廣告的策劃書怎麼寫，有什麼好策略嗎

鷹目戶外媒體網整理投放戶外廣告的策劃書範文如下:
一、營銷策劃書的格式
一份完整較的營銷策劃書的構造分為三大部分：一是產品的市場狀況分析，二是策劃書正文內容。三是效果預測即方案的可行性與操作性。
(一)市場狀況分析
要了解整個市場規模的大小以及敵我對比的情況，市場狀況分析必須包含下列13項內容：
(1)整個產品在當前市場的規模。
(2)競爭品牌的銷售量與銷售額的比較分析。
(3)競爭品牌市場佔有率的比較分析。
(4)消費者群體的年齡、性別、職業、學歷、收入、家庭結構之市場目標分析。
(5)各競爭品牌產品優缺點的比較分析。
(6)各競爭品牌市場區域與產品定位的比較分析。
(7)各競爭品牌廣告費用與廣告表現的比較分析。
(8)各競爭品牌促銷活動的比較分析。
(9)各競爭品牌公關活動的比較分析。
(10)競爭品牌訂價策略的比較分析。
(11)競爭品牌銷售渠道的比較分析。
(12)公司近年產品的財務損益分析。
(13)公司產品的優劣與競爭品牌之間的優劣對比分析。

(二)策劃書正文
一般的營銷策劃書正文由七大項構成，現簡單扼要說明。
(1)公司產品投入市場的政策
策劃者在擬定策劃案之前，必須與公司的最高領導層就公司未來的經營方針與策略，做深入細致的溝通，以確定公司的主要方針政策。雙方要研討下面的細節；
1。確定目標市場與產品定位。
2。銷售目標是擴大市場佔有率還是追求利潤。
3。制定價格政策。
4。確定銷售方式。
5。廣告表現與廣告預算。
6。促銷活動的重點與原則。
7。公關活動的重點與原則。
(2)企業的產品銷售目標
所謂銷售目標，就是指公司的各種產品在一定期間內(通常為一年)必須實現的營業目標。
銷售目標量化有下列優點：
為檢驗整個營銷策劃案的成敗提供依據。
為評估工作績效目標提供依據。
為擬定下一次銷售目標提供基礎。
(3)產品的推廣計劃
策劃者擬定推廣計劃的目的，就是要協助實現銷售目標。推廣計劃包括目標、策略、細部計劃等三大部分。
①目標
策劃書必須明確地表示，為了實現整個營銷策劃案的銷售目標，所希望達到的推廣活動的目標。一般可分為：長期，中期與短期計劃。
②策略
決定推廣計劃的目標之後，接下來要擬定實現該目標的策略。推廣計劃的策略包括廣告宣傳策略、分銷渠道運用策略、促銷價格活動策略、公關活動策略等四大項。
廣告宣傳策略：針對產品定位與目標消費群，決定方針表現的主題，利用報紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶外廣告等。要選擇何種媒體？各佔多少比率？廣告的視聽率與接觸率有多少？使產品的特色與賣點深入人心。
分銷渠道策略：當前的分銷渠道的種類很多，企業要根據需要和可能選擇適合自己的渠道進行，一般可分為：經銷商和終端兩大塊，另有中間代理商德等形式。在選擇中我們，遵循的主要原則是「有的放矢」，充分利用公司的有限的資源和力量。
促銷價格策略：促銷的對象，促銷活動的種種方式，以及採取各種促銷活動所希望達成的效果是什麼。
公關活動策略：公關的對象，公關活動的種種方式，以及舉辦各種公關活動所希望達到目的是什麼。
③細部計劃
詳細說明實施每一種策略所進行的細節。
廣告表現計劃：報紙與雜志廣告稿的設計(標題、文字、圖案)，電視廣告的創意腳本、廣播稿等。
媒體運用計劃：選擇大眾化還是專業化的報紙與雜志，還有刊登日期與版面大小等；電視與廣播廣告選擇的節目時段與次數。另外，也要考慮CRP(總視聽率)與CPM(廣告信息傳達到每千人平均之成本)
促銷活動計劃：包括商品購買陳列、展覽、示範、抽獎、贈送樣品、品嘗會、折扣等。
公關活動計劃：包括股東會、發布公司消息稿、公司內部刊物、員工聯誼會、愛心活動、同傳播媒體的聯系等。
(4)市場調查計劃
市場調查在營銷策劃案中是非常重要的內容。因為從市場調查所獲得的市場資料與情報，是擬定營銷策劃案的重要依據。此外，前述第一部分市場狀況分析中的12項資料，大都可通過市場調查獲得，由此也顯示出市場調查的重要。
然而，市場調查常被高層領導人與策劃書人員所忽視。許多企業每年投入大筆廣告費，而不注意市場調查，這種錯誤的觀念必須盡快轉變。
市場調查與推廣計劃一樣，也包含了目標，策略以及細部計劃三大項。
(5)銷售管理計劃
假如把營銷策劃案看成是一種陸海空聯合作戰的話，銷售目標便是登陸的目的。市場調查計劃是負責提供情報，推廣計劃是海空軍掩護，而銷售管理計劃是陸軍行動了，在情報的有效支援與強大海空軍的掩護下，仍須領先陸軍的攻城掠地，才能獲得決定性的勝利。因此，銷售管理計劃的重要性不言而喻。銷售管理計劃包括銷售主管和職員、銷售計劃、推銷員的挑選與訓練、激勵推銷員、推銷員的薪酬制度(工資與獎金)等。
(6)財務損益預估
任何營銷策劃案所希望實現的銷售目標，實際上就是要實現利潤，而損益預估就是要在事前預估該產品的稅前利潤。只要把該產品的預期銷售總額減去銷售成本、營銷費用(經銷費用加管理費用)、推廣費用後，即可獲得該產品的稅前利潤。
(7)方案的可行性與操作性分析。
這是對該方案的落實政策的進一步過程，從某中意義上來說，他是計劃執行的「前哨站」，一方面，對整個方案的可行性與操作性進行必要的事前分析，另一方面，對事後的執行進行必要的監督工作的鋪墊。這也決定方案最後是否通過的重要的衡量標准之一。

⑥ 戶外廣告的優劣勢分析

假如今天有個人找你商量一個生意，他是一個旅遊景區的負責人，景區每天有5000的人流量，他覺得每天這5000人除了吃喝玩，還有很大的廣告價值，所以准備在景區設立20大型的電子顯示屏，用來承接廣告。

為了節省成本，他准備把這20個電子顯示屏對外招商，誰能幫他們建這20個屏幕，景區可以給他們10年的招商權，廣告費用二八分，景區20%，你80%，一個屏幕的成本大概是5萬塊錢，20個也就是100萬。

這個事兒怎麼賺錢呢？

大概估一下，廣告收費按1個屏幕2分錢1個人次不貴吧？20個屏幕，1天5000人次也就是2000塊錢的收入，一個月將近6萬塊，加上空檔期、維護成本以及景區的分成，一年凈利潤至少有40萬，3年回本，剩下7年時間大概能賺270萬。而且效果好的話，廣告費還能漲，如果廣告費能從2分錢一人次漲到5分錢一個次，1年就能回本，剩下9年能賺900萬。

你覺得怎麼樣？

這是一個景區負責人找我聊過的真實項目，我還為此專門去請教了做戶外廣告的朋友，表面上看，這個邏輯沒問題，但實際上這是個虧錢的項目，原因有幾點：

1、景區都有淡旺季，5000人次多半是旺季的數據，淡季可能要減2/3；

2、廣告招商的空檔期可能會很長，有可能2個月都找不到一個廣告主；

3、景區的人流量也有生命周期，除了一些有深厚文化特色的景區以外，一般的景區5年以後是什麼情況，誰都不好說；

4、最最重要的是，戶外廣告行業，近幾年一直在走下坡路，這個從一些戶外廣告上市公司的財報中就能看出來。

結合這些因素再來評估，這個項目的可行性其實一點都不高。

像路牌廣告、樓頂廣告、燈箱廣告、還有高速公路兩邊的高炮都屬於戶外廣告，生活中到處可見，為啥這些都在走下坡路呢？

一方面因為人的大部分注意力都被手機搶走了，另一方面戶外廣告的效果很難被監測，它不像一些手機廣告，可以統計到有多少人瀏覽，有多少人點擊，甚至有多少人直接購買。

從信息的接收角度，很多戶外廣告的效果也是比較弱的，比如你在路上開車，路邊有一個LED大屏幕正播放著一個視頻廣告，視頻是動態的，你開車在行走也是動態的，這個時候你是接收不到視頻上的信息的，就是無效廣告，只有你或者廣告信息其中一個是保持靜止的狀態，才能增加信息傳遞的可能。

比如你在電影院看電影，電影上映前的廣告是相對有效的，因為這個時候你坐著等電影開播，你是靜止的，另外，在電影院這個場景下，看手機的比例相對較低，你只能盯著大屏幕。

除了從信息接收角度以外，從廣告的製作角度，很多廣告主也並不專業，我記得見過一個戶外特別大的橫幅廣告，背景用的是漸變的紅色，也就是兩邊是暗紅色，中間是鮮紅色，給人的感覺這個廣告好像燒糊了一樣，而且有很多密密麻麻的小字，根本看不清寫的是什麼。

還有一次更可怕的，我在高速上看到過一個高炮廣告上面竟然印著二維碼，你想啊，高速上，可能有人去掃那個二維碼嗎？多危險啊。

之前還有一個戶外廣告公司找到我們，想讓我們代理他們的廣告，他們的優勢是在戶外廣告的硬體上裝了一個嗅探設備，能都讀取到所有從廣告牌旁邊路過的人的手機號，這樣的話就能實現精準營銷，也能統計到營銷效果。當時我也拒絕了，一方面因為私自抓取用戶的手機信息是違法的，另一方面，這種靠運營商漏洞獲取用戶信息的事兒一定不會長久，後來央視也曝光過此類廣告行為。

還有一次我接觸了一家整形醫院的負責人，他說有個做停車場地樁廣告的公司，報價特別便宜，准備試一下。我說首先你要降低效果預期，地樁廣告就是很多停車場放一些地樁來隔離車輛或者劃分位置的東西，人的正常視線范圍在正前方，視角上下左右浮動30°，而地樁很矮，需要低頭才能看見，並且地樁上能展示的面積很小，導致你的廣告內容字也很小，所以很難被有效的接收到。

那講了這么多，總體意思就是戶外廣告沒有做的必要唄？

也不是，以上內容主要是分享給你一些廣告效果的分析方法，當你有一天需要投戶外廣告的時候，能夠讓效果最大化。

那怎麼樣做戶外廣告比較有效呢？

兩點技巧跟你分享：

1、模擬用戶的信息接收場景

比如現在的電梯廣告，很多電梯裏手機的信號是很弱的，所以電梯里的廣告接收度要好一些，再比如有個景區很聰明，他買了高速路口的高炮廣告，上面寫著前方5公里是某某景區，下面簡單寫著景區的娛樂項目。快要出高速的時候剛好看到，他們那裡有好幾個景區，都在搶流量，這個時候高速口這個指示引導性質的廣告，效果也是不錯的；

2、精簡廣告投放內容

投戶外廣告的時候一定不要試圖去展示自己所有的信息，因為人看這些內容的時間平均也就2~3秒，信息展示的越多，流失掉的也就越多，越簡單好記，效果越好。

這也很多農村的刷牆廣告都做的跟順口溜似的：
某某直播玩法多，婦女主任變主播……
某某化肥真可靠。跑的了和尚跑不了廟……

⑦ 戶外廣告投資預算及回收報告怎麼寫

前瞻產業研究院《戶外廣告項目商業計劃書》
第1章：戶外廣告項目摘要
1.1 戶外廣告項目概況
1.1.1 項目背景
1.1.2 項目簡介
1.2 戶外廣告項目優勢分析
1.3 戶外廣告項目融資與財務分析概況
1.3.1 項目融資方案概況
1.3.2 項目財務分析概況
第2章：戶外廣告項目公司介紹
2.1 公司發展簡況
2.2 公司組織架構
2.3 公司管理模式
2.4 公司經營情況
第3章：戶外廣告行業及目標市場分析
3.1 戶外廣告行業發展現狀與市場前景分析
3.1.1 行業發展歷程
3.1.2 行業發展現狀
3.1.3 行業市場前景預測
3.2 戶外廣告項目目標市場分析
3.2.1 政策、經濟、技術和社會環境分析
3.2.2 市場規模分析
3.2.3 盈利情況分析
3.2.4 市場競爭分析
3.2.5 進入壁壘分析
3.2.6 市場分析總結
第4章：戶外廣告項目產品/服務分析
4.1 戶外廣告項目產品/服務簡介
4.1.1 項目產品/服務名稱
4.1.2 項目產品/服務特徵
4.1.3 項目產品/服務性能用途
4.2 戶外廣告項目產品生產經營計劃
4.2.1 項目產品生產方式
4.2.2 項目產品生產設備
4.2.3 項目品質控制和質量改進
4.2.4 項目產品成本控制
4.3 戶外廣告項目產品/服務前景分析
4.3.1 項目產品/服務競爭優勢
4.3.2 項目產品/服務市場前景
第5章：戶外廣告項目研究與開發
5.1 現有技術開發資源以及技術儲備情況
5.2 項目團隊對外合作情況
5.3 項目研發團隊技術水平
5.4 項目研發投入計劃
5.5 項目研發團隊激勵機制與措施
第6章：戶外廣告項目市場營銷策略
6.1 戶外廣告項目營銷戰略
6.2 戶外廣告項目市場推廣方式
第7章：戶外廣告項目融資和資金退出
7.1 戶外廣告項目資金需求用量與期限
7.1.1 項目總投資
7.1.2 固定資產投資
7.1.3 流動資金
7.2 戶外廣告項目資金籌集方式
7.2.1 項目資本金籌措
7.2.2 項目債務資金籌措
7.2.3 項目融資方案分析
7.3 戶外廣告項目資金籌集方式
7.4 戶外廣告項目資金使用規劃
7.5 戶外廣告項目投資回報計劃
7.6 戶外廣告項目資金報酬與退出
7.6.1 股票上市
7.6.2 股權轉讓
7.6.3 股權回購
7.6.4 股利
第8章：戶外廣告項目財務預測
8.1 財務評價基礎數據
8.2 戶外廣告項目銷售收入預測
8.3 戶外廣告項目成本費用估算
8.4 戶外廣告項目財務評價報表
8.4.1 項目現金流量表
8.4.2 項目損益表
8.4.3 項目利潤分配表
8.5 戶外廣告項目財務評價結論
第9章：戶外廣告項目投資風險與控制
9.1 政策風險與控制
9.2 資源風險與控制
9.3 市場不確定性風險與控制
9.4 市場競爭風險與控制
9.5 研發與生產風險與控制
9.6 成本控制風險與控制
9.7 戶外廣告項目財務風險與控制
9.8 戶外廣告項目管理風險與控制
9.9 戶外廣告項目破產風險與控制
第10章：根據實際項目的不同特徵，可進行適當調整

⑧ 戶外廣告有什麼投放形式啊誰能給我分析一下呢

就杭州而言：可以做的戶外廣告形式主要有以下幾種形式：
1.公交車站台，白馬傳媒的，你到公交車站台後面的大塊廣告牌都有它的聯系方式，
2.公交公交車站台的站牌上的視頻廣告，
3.公交車車身廣告，
4.自行車停放車的廣告牌，屬於思美傳媒的。
5.在一些重要地段，人氣旺的大型LED頻。
6.高速公路上的高炮。
7.地鐵廣告
8.電梯內的廣告
9.分眾傳媒，這個不解釋，都懂。
就我曾從業一年來說，廣告行業近年來不是很景氣。投放廣告我給的建議就是基於傳統媒體的多給一些新媒體機會。
希望我的回答能得到你的滿意，謝謝

⑨ 怎樣分析和評價戶外廣告

假如今天有個人找你商量一個生意，他是一個旅遊景區的負責人，景區每天有5000的人流量，他覺得每天這5000人除了吃喝玩，還有很大的廣告價值，所以准備在景區設立20大型的電子顯示屏，用來承接廣告。

為了節省成本，他准備把這20個電子顯示屏對外招商，誰能幫他們建這20個屏幕，景區可以給他們10年的招商權，廣告費用二八分，景區20%，你80%，一個屏幕的成本大概是5萬塊錢，20個也就是100萬。

這個事兒怎麼賺錢呢？
大概估一下，廣告收費按1個屏幕2分錢1個人次不貴吧？20個屏幕，1天5000人次也就是2000塊錢的收入，一個月將近6萬塊，加上空檔期、維護成本以及景區的分成，一年凈利潤至少有40萬，3年回本，剩下7年時間大概能賺270萬。而且效果好的話，廣告費還能漲，如果廣告費能從2分錢一人次漲到5分錢一個次，1年就能回本，剩下9年能賺900萬。

你覺得怎麼樣？
這是一個景區負責人找我聊過的真實項目，我還為此專門去請教了做戶外廣告的朋友，表面上看，這個邏輯沒問題，但實際上這是個虧錢的項目，原因有幾點：
1、景區都有淡旺季，5000人次多半是旺季的數據，淡季可能要減2/3；
2、廣告招商的空檔期可能會很長，有可能2個月都找不到一個廣告主；
3、景區的人流量也有生命周期，除了一些有深厚文化特色的景區以外，一般的景區5年以後是什麼情況，誰都不好說；
4、最最重要的是，戶外廣告行業，近幾年一直在走下坡路，這個從一些戶外廣告上市公司的財報中就能看出來。

結合這些因素再來評估，這個項目的可行性其實一點都不高。

像路牌廣告、樓頂廣告、燈箱廣告、還有高速公路兩邊的高炮都屬於戶外廣告，生活中到處可見，為啥這些都在走下坡路呢？

一方面因為人的大部分注意力都被手機搶走了，另一方面戶外廣告的效果很難被監測，它不像一些手機廣告，可以統計到有多少人瀏覽，有多少人點擊，甚至有多少人直接購買。

從信息的接收角度，很多戶外廣告的效果也是比較弱的，比如你在路上開車，路邊有一個LED大屏幕正播放著一個視頻廣告，視頻是動態的，你開車在行走也是動態的，這個時候你是接收不到視頻上的信息的，就是無效廣告，只有你或者廣告信息其中一個是保持靜止的狀態，才能增加信息傳遞的可能。

比如你在電影院看電影，電影上映前的廣告是相對有效的，因為這個時候你坐著等電影開播，你是靜止的，另外，在電影院這個場景下，看手機的比例相對較低，你只能盯著大屏幕。

除了從信息接收角度以外，從廣告的製作角度，很多廣告主也並不專業，我記得見過一個戶外特別大的橫幅廣告，背景用的是漸變的紅色，也就是兩邊是暗紅色，中間是鮮紅色，給人的感覺這個廣告好像燒糊了一樣，而且有很多密密麻麻的小字，根本看不清寫的是什麼。

還有一次更可怕的，我在高速上看到過一個高炮廣告上面竟然印著二維碼，你想啊，高速上，可能有人去掃那個二維碼嗎？多危險啊。

之前還有一個戶外廣告公司找到我們，想讓我們代理他們的廣告，他們的優勢是在戶外廣告的硬體上裝了一個嗅探設備，能都讀取到所有從廣告牌旁邊路過的人的手機號，這樣的話就能實現精準營銷，也能統計到營銷效果。當時我也拒絕了，一方面因為私自抓取用戶的手機信息是違法的，另一方面，這種靠運營商漏洞獲取用戶信息的事兒一定不會長久，後來央視也曝光過此類廣告行為。

還有一次我接觸了一家整形醫院的負責人，他說有個做停車場地樁廣告的公司，報價特別便宜，准備試一下。我說首先你要降低效果預期，地樁廣告就是很多停車場放一些地樁來隔離車輛或者劃分位置的東西，人的正常視線范圍在正前方，視角上下左右浮動30°，而地樁很矮，需要低頭才能看見，並且地樁上能展示的面積很小，導致你的廣告內容字也很小，所以很難被有效的接收到。

那講了這么多，總體意思就是戶外廣告沒有做的必要唄？
也不是，以上內容主要是分享給你一些廣告效果的分析方法，當你有一天需要投戶外廣告的時候，能夠讓效果最大化。

那怎麼樣做戶外廣告比較有效呢？
兩點技巧跟你分享：

1、模擬用戶的信息接收場景
比如現在的電梯廣告，很多電梯裏手機的信號是很弱的，所以電梯里的廣告接收度要好一些，再比如有個景區很聰明，他買了高速路口的高炮廣告，上面寫著前方5公里是某某景區，下面簡單寫著景區的娛樂項目。快要出高速的時候剛好看到，他們那裡有好幾個景區，都在搶流量，這個時候高速口這個指示引導性質的廣告，效果也是不錯的；

2、精簡廣告投放內容
投戶外廣告的時候一定不要試圖去展示自己所有的信息，因為人看這些內容的時間平均也就2~3秒，信息展示的越多，流失掉的也就越多，越簡單好記，效果越好。

這也很多農村的刷牆廣告都做的跟順口溜似的：
某某直播玩法多，婦女主任變主播……
某某化肥真可靠。跑的了和尚跑不了廟……